Комплексное освоение территории – это что такое?

Содержание
  1. Комплексное развитие территории – ЮК
  2. Виды развития территорий
  3. Комплексное освоение территории
  4. Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости
  5. Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления
  6. Особенности договора о комплексном освоении территории. Присоединение к сетям при комплексном освоении территории
  7. Причины спорной ситуации       
  8. Ас ростовской области отказал в возмещении убытков
  9. Что говорит закон об убытках
  10. Особенности договора о комплексном освоении территории
  11. Обществу не удалось отстоять свою правоту в апелляции
  12. Как осуществляется присоединение к сетям при комплексном освоении территории (КОТ)
  13. Как подключиться к сетям при КОТ
  14. Права собственников участков при расторжении договора о комплексном освоении территории
  15. Шаблон договора на комплексное освоение территории
  16. Новости экономики и финансов СПб, России и мира
  17. Закон и порядок
  18. Пробивная Ленобласть
  19. Красота спасет КОТ
  20. Без сомнений
  21. Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)
  22. Комплексное устойчивое развитие территории
  23. Зоны КУРТ
  24. Комплексное и устойчивое развитие территории
  25. Что подразумевает комплексное и устойчивое развитие территории?
  26. Где найти сведения о КУРТ?
  27. Договор о комплексном развитии территории
  28. Процедура комплексного развития
  29. Риски

Комплексное развитие территории – ЮК

Комплексное освоение территории - это что такое?

Деятельность по комплексному развитию территорий: общее понятие

Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин, включающий в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Виды развития территорий

В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:

• развитие застроенной территории (ст. 46.1—46.3 ГрК РФ);
• комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).

Развитие застроенной территории

Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы — регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

• Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:

  • аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;
  • многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;
  • объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона.

Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории, проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель.

Механизм в данном случае, следующий:

На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ).

Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ).

Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются. Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц.

Например, есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион.

Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить земельный массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры.

Таким образом, в данном представленном случае, большая пустая земля осваивается комплексным образом.

Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости

Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории.

Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности.

До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.

Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ).

Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления — вид деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем.

Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.

Территория, которая может быть объектом комплексного развития

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
• виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
• на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя:

• подготовку документации по планировке территории;
• образование земельных участков в границах данной территории;
• размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства (жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения), а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков.

Первая особенность — дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии;

Вторая особенность — решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению.

После апелляции сразу будет снос и изъятие. В кассационной инстанции, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.

Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект.

Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный, благоустроенный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.

Источник: https://ukversion-stroitel.ru/2019/11/02/kompleksnoe-osvoenie-territorii/

Особенности договора о комплексном освоении территории. Присоединение к сетям при комплексном освоении территории

Комплексное освоение территории - это что такое?

Муниципальное образование вправе сдать в аренду через открытые торги принадлежащие ему участки земли под комплексную застройку. Передаче земли всегда предшествует процедура проведения аукциона на право заключения договора о комплексном строительстве определенной территории. Не менее важным является правовой статус земель. Они не должны быть обременены правами других лиц.

Все необходимые сведения об условиях предстоящего строительства, технических моментах будущей сделки, описание земельного участка и проект договора аренды в обязательном порядке открыто публикуются на торговых площадках в составе аукционной документации.

Перед подачей заявки потенциальный подрядчик обязательно должен ознакомиться со всеми требованиями заказчика. Направление заявки означает согласие с имеющимися документами.

Договор аренды муниципальной земли заключается с победителем аукциона. На такой договор распространяются нормы двух правовых актов — Гражданского и Градостроительного кодексов РФ.

В договоре стороны обговаривают кто, за чей счет и что будет делать. В отношении комплексного освоения территории часто камнем преткновения становится прокладка инженерных сетей. От того, насколько подробно стороны опишут свои обязательства, зависят их дальнейшие расходы по сделке.

Так, в деле о взыскании с Салькского городского поселения убытков, понесенных строительной компанией «Салькстрой» в результате прокладки последним линий электропередач к месту строительства, суд встал на сторону муниципалитета. Решение по данному делу вынесено 12 ноября 2018 года.

Причины спорной ситуации       

Между обществом и администрацией городского поселения в конце июля 2016 года по результатам открытого аукциона заключен договор о комплексном освоении территории.

В рамках договора необходимо было построить жилье эконом класса. Для этого по договору передавался земельный участок общей площадью 7 тыс. кв. м.

Указанный документ лег в основу договора аренды участка земли, согласно которому объект передавался во временное возмездное пользование.

В договоре аренды в пункте 1.1. было зафиксировано условие, согласно которому подготовку техусловий для освоения земли осуществляет застройщик. Для застройки участка требовалось проложить за счет застройщика коммуникации для тепло- и водоснабжения, канализации, электроснабжение и газовые трубы.

В пункте 3.2. договора перечислялись обязанности Ответчика. Он должен был передать землю в пригодном для использования по целевому назначению в установленный сторонами срок.

Так как к моменту передачи Истцу участка к нему не были подведены линии электропередачи, он посчитал, что Ответчик не создал необходимых условий для пользования арендованным имуществом.

Поэтому им было подготовлено обращение в городское поселение с просьбой провести данные коммуникации. В обоснование просьбы Истец указал на наличие у поселения соответствующей обязанности в силу закона (ч. 1 ст.

14 Закона об МСУ в РФ № 131-ФЗ). Ответчик не отреагировал на данное письмо.

Тогда Истец в мае 2017 года письменно сообщил Ответчику, что готов самостоятельно проложить линию электропередачи с возложением расходов на поселение. После этого им был заключен договор на прокладку электричества. На выполнение данных работ Ответчиком затрачено 243 тыс. руб.

В январе 2018 года Истец направил Ответчику письмо с требованием оплаты понесенных расходов, но ответа на него не получил. Поэтому был вынужден просить защиты у суда.

Ас ростовской области отказал в возмещении убытков

В процессе рассмотрения иска стороны передали судье на утверждение мировое соглашение.

В нем была договоренность, что поселение оплатит произведенные Обществом убытки в требуемой сумме, если Истец передаст ему высоковольтную линию.

В деле имелось письмо Администрации городского поселения, из которого следовало, что в бюджете Ответчика отсутствуют денежные средства на компенсацию убытков строительной компании. Ввиду этого исполнение мирового соглашения повлечет нарушение бюджетного законодательства.

Судья акцентировал внимание на том, что договор аренды и непосредственно аукционная документация возлагали обязанность по прокладке коммуникаций за счет Общества. Поэтому в иске было отказано, а мировое соглашение не было утверждено.

Общество не согласилось с принятым решением и обратилось за его пересмотром в апелляцию. В жалобе указало, что суд неверно оценил условия договора аренды, не учел, что застройка территории невозможна без подведенных коммуникаций.

Что говорит закон об убытках

Из ст. 15 ГК РФ следует, что потерпевший всегда вправе просить возмещения понесенных им убытков в полном объеме. Убытки определяются как вынужденные расходы потерпевшего, которые он произвел или должен был произвести для восстановления своих прав. К ним также относятся потеря или порча имущества и неполученные доходы.

Из общего смысла гражданско-правовых норм, содержащихся в ст.ст. 15, 393 ГК РФ кредитор обязан доказать, что у него возникли убыточные расходы. Помимо этого, он подтверждает их размер и обосновывает взаимосвязь вынужденных расходов, неисполнение контрагентом договорных обязательств.

В соответствии со ст. 404 ГК РФ ответчик имеет право возразить против представленного расчета убытков и доказать, что Истец имел возможность снизить расходы, но не сделал этого.

Связь между поведением должника и возникшими расходами подразумевается, если при обычных обстоятельствах допущенное должником нарушение всегда влечет соответствующие убытки. Должник считается виновным, пока не будет доказано иное.

В силу п. 2. ст. 401 ГК РФ свою невиновность должник доказывает самостоятельно.

Особенности договора о комплексном освоении территории

Договор, предполагающий комплексное освоение территории в связи с возведением жилья эконом класса, заключается по правилам Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ст. 46.6 ГрК РФ, в такой договор обязательно включаются следующие условия:

  • сведения о передаваемом под строительство участке земли;
  • обязанность застройщика разработать документацию по планировке территории;
  • обязательство муниципалитета рассмотреть и утвердить данную документацию;
  • обязанность застройщика по межеванию территории с последующей постановкой образованных участков на кадастровый учет;
  • обязанность муниципалитета по передаче вновь образованных участков контрагенту без проведения торгов.

Обществу не удалось отстоять свою правоту в апелляции

Общество считало, что городское поселение не выполнило обязанность по подведению линий электропередачи к арендованному им участку земли. Указанное стало преградой на пути к исполнению им своих обязательств. Для того чтобы застройка началась, Общество было вынуждено проложить коммуникации за свой счет.

В доказательство своей правоты Общество ссылалось на закрепленные в Законе № 131-ФЗ нормы, согласно которым муниципалитет ведает вопросами электроснабжения на своей территории.

Суд посчитал неприменимой данной норму к спорой ситуации, поскольку статья 14 закона № 131-ФЗ закрепляет общие обязанности муниципалитета в части обеспечения своих жителей необходимыми коммуникациями.

Нет ни одной правовой нормы, возлагающей на городское поселение обязанность передать участок под застройку с подведенными к нему сетями либо возместить в последующем расходы застройщика на их прокладку. Данная обязанность не была указана и в заключенном сторонами договоре.

Так, в п. 1.1. договора прописано, что застройщик сам готовит техусловия на подключение к сетям электроснабжения. Договором не оговорено, что действия Общества ограничиваются лишь будущими постройками.

Общество ведет предпринимательскую деятельность, которая основана на риске. Поэтому при подписании любого документа оно должно самостоятельно оценивать наступление негативных последствий. Истцу следовало проанализировать условия договора аренды и решить о возможности застройки территории на указанных в нем условиях.

Таким образом, городское поселение не должно компенсировать расходы Ответчика в отношении построенной им высоковольтной линии. Ни законом, ни договором на городское поселение не возлагалась обязанность по строительству такой линии в указанных обстоятельствах.

Поэтому и мировое соглашение между сторонами не было утверждено судом, так как его условия противоречили нормам права и могли повлечь нецелевое расходование бюджетных средств.

Таким образом, уже на этапе подготовки к участию в аукционе на право заключения договора о комплексном освоении территории подрядчику важно подсчитать, какие ему потребуется понести расходы в связи с заключением сделки.

В правоотношениях с местными органами власти нужно учитывать их особое положение среди других юридически лиц. Они действуют на основании годовой сметы, их расходы четко прослеживаются и лимитируются.

Именно поэтому в подобных аукционах заказчик старается переложить выполнение затратных пунктов на подрядчика.

Это касается и межевания территории под комплексное строительство, а также прокладки необходимых для домов коммуникаций.

Поверхностное ознакомление с аукционной документацией может привести к такому же результату, как и в случае с ООО «Салькстрой».

Как осуществляется присоединение к сетям при комплексном освоении территории (КОТ)

Освоение КОТ включает в себя планировку территории, разделение ее на земельные участки в установленных границах, строительство объектов и подключение их к сетям -водо и газоснабжению, электричеству, канализации, отоплению и т.д.

Отсутствие коммуникаций, как правило, снижает привлекательность участков для девелоперов, увеличивает себестоимость каждого квадратного метра возводимого объекта, потому что по договору между исполнителями и муниципальными органами именно первые должны подключить объект к инженерно-коммунальным сетям. Расскажем, как осуществляется присоединение сетей к КОТ. 

Как подключиться к сетям при КОТ

В первую очередь необходимо подать запрос на предоставление ТУ. Он должен содержать:

  • Реквизиты заказчика.
  • Разрешительные документы на КОТ.
  • Информацию о границах рассматриваемого земельного участка.

В течение 14 дней должна быть предоставлена вся информация по оплате — сумма, № счета — или мотивированный отказ с описанием, почему подключение не может быть осуществлено, запрос подается в соответствующие службы.

После выдачи техусловий заказчику не позднее трех лет необходимо рассчитать предполагаемую нагрузку и подать заявление на присоединение.

Образец заявления получают у исполнителя, оно включает подробную информацию о заявителе и осваиваемой им территории — координаты, местоположение, технические параметры подсоединяемых объектов и т.д. К заявлению прилагаются дополнительные документы — ксерокопии правоустанавливающих документов, планировка объектов, топографические карты, учредительные документы.

На следующем этапе заключается договор между заказчиком и исполнителем. После подачи заявления и сопутствующих документов исполнитель в течение установленного срока (обычно до 20 дней) отправляет подписанный договор в 2 экземплярах заказчику, который в десятидневный срок должен вернуть один экземпляр обратно. Если исполнитель не получил в срок подписанный договор, то он аннулируется.

На последнем этапе осуществляется подключение комплексноосваиваемой территории к инженерным коммуникациям, после чего заключается договор на обслуживание. Алгоритм заключения соглашения с разными коммунальными примерно одинаковый.

Права собственников участков при расторжении договора о комплексном освоении территории

Договор комплексного освоения территории включает следующее:

  • подготовка документов по планировке территории;
  • образование земельных участков;
  • организация транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур (строительство объектов).

Договор заключается между арендатором и арендодателем. Арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор получает территорию для ее комплексного освоения.

Договор расторгается по решению суда на основаниях, предусмотренных Гражданским Кодексом Российской Федерации при отсутствии соглашения двух сторон (например, когда одна из сторон не соблюдает обязательства).

При расторжении договора арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земельной территории в результате деятельности арендатора.

Все стороны имеют право на материальную компенсацию при несоблюдении другой стороны обязательств, прописанных в расторгнутом договоре о комплексном освоении территории.

Расторжение осуществляется согласно действующим нормам Законодательства, а также положениями заключенного договора.

Шаблон договора на комплексное освоение территории

Шаблон договора №1    Шаблон договора №2

Количество показов: 644

21.11.2018

Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/zastroyshchik-prolozhil-lep-za-svoy-schet-pri-kompleksnom-osvoenii-territoriy/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Комплексное освоение территории - это что такое?

Россия, Санкт-Петербург. Строительство жк “Грин сити” в Невском районе. Ермохин Сергей

Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) переживают настоящий бум. Аналитики оценивают их долю в объеме рынка Петербурга и Ленобласти в 50–60%, прогнозируя рост до 70%, однако четких критериев КОТ до сих пор не существует. Так может называться и проект без социнфраструктуры, и обычная массовая застройка территории сразу несколькими компаниями.

Закон и порядок

Общие требования к проектам КОТ прописаны в Земельном кодексе РФ следующим образом (п. 7 ст. 39.8): договор аренды участка, предоставленного для КОТ, предусматривает обязанность сторон “осуществить мероприятия по освоению территории”. В соответствии со ст. 30.

2, они включают подготовку документации по ее планировке, выполнение работ по обустройству и строительство в соответствии с видами разрешенного использования. Но нигде в законах не прописано, что застройщик обязан строить соцобъекты вместе с жилыми домами.

“Значительная часть земельных участков, предназначенных не только для строительства жилья, но и для строительства соцобъектов, находятся в частной собственности застройщиков, — поясняют в пресс–службе комитета по строительству Ленобласти.

— Поэтому по факту он строит там то, что хочет”.

Так как утвержденных требований к КОТ в Петербурге и Ленобласти нет, власть, девелоперы и покупатели могут трактовать понятие, руководствуясь разными критериями. “Обычно к КОТ относятся проекты общей площадью от 500 тыс. м2 (объем жилья не менее 400 тыс.

м2), которые реализуются одним девелопером и имеют единую концепцию застройки и развития территории, — говорит Алексей Гусев, коммерческий директор “Главстроя–СПб”. — Такие проекты предусматривают комплексный девелопмент территорий, обеспечивающий формирование новой комфортной среды проживания.

Объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, спортивные объекты, культурно–досуговые центры, поликлиники), инженерной и дорожной инфраструктуры (сети, устройство внутриквартальных проездов, нередко — строительство дорог городского значения, также на рынке появляются первые примеры проектирования съездов с КАД и коммерческих трамвайных линий) являются обязательными характеристиками проектов КОТ”.

В эти критерии сегодня четко вписываются 13 проектов, общий объем заявленного жилья в рамках которых составляет около 11,8 млн м2. Каждый из них рассчитан на реализацию в течение 5–8 лет, полностью не закончен ни один проект.

Но в то же время другие участники рынка говорят, что к КОТ можно относить проекты и от 100 тыс. м2, что может быть справедливо, особенно с учетом малоэтажных проектов. Например, проект “Золотые купола” от ГК “РосСтройИнвест” в Сертолово рассчитан на 8 тыс.

человек, и это тщательно спроектированный и органично вписанный в природу Ленобласти четырехэтажный жилой район, в котором будет построено 280 тыс. м2 жилья со всей необходимой инфраструктурой.

Главное, что масштаб проектов КОТ дает простор для деятельности и позволяет застройщику распланировать территорию в соответствии с градостроительными нормами, собственными маркетинговыми планами, потребностями жителей и представлениями о гармонии и красоте.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра “Петербургская Недвижимость”, предлагает целую классификацию (см. таблицу), предполагающую, что КОТ можно поделить на три вида в зависимости от размеров участка — групповые, квартальные и районные.

“Различные по площади КОТ представляют собой разные планировочные единицы городской структуры (жилой район, квартал, жилая группа), — говорит она. — Чем больше территория, тем больше радиус обслуживания и, соответственно, длиннее перечень объектов социальной и сервисно–торговой инфраструктуры, обязательной к размещению в ее границах.

В тех случаях, когда КОТ реализуются на ранее не освоенных территориях, фантазии девелоперов практически ничем не ограничены, но перечень объектов инфраструктуры, обязательных к строительству, длиннее.

В случаях, когда КОТ располагается в существующей городской застройке, напротив, концепция должна соответствовать традиционному окружению, но девелопер может полностью или частично рассчитывать на объекты инфраструктуры (больницы, парковки, ТК и пр.), действующие на прилегающих территориях”.

Пробивная Ленобласть

Следующим важным фактором после объемов жилья является создание инфраструктуры, и здесь строители часто оказываются перед сложным выбором между рентабельностью проекта и количеством мест в детских садах. Стоит признать, что “необязательность” социнфраструктуры является скорее формальной, на деле застройщик понимает ее необходимость, в первую очередь потому, что это повышает конкурентоспособность проекта.

“Строительство социальных объектов за счет инвестора приводит к тому, что экономическая выгодность проектов КОТ снижается, — говорит Татьяна Федирко, руководитель службы развития УК КВС.

— Именно поэтому финансовая поддержка государства просто необходима. По объекту компании “КВС” “Новое Сертолово” мы уже заключили соглашение с администрацией Ленобласти на участие в программе поддержки застройщиков.

В Санкт–Петербурге пока, к сожалению, подобных программ нет”.

Программу “Соцобъекты в обмен на налоги”, о которой идет речь, правительство ЛО запустило с 2013 года. На данный момент в ее рамках заключено 18 соглашений с застройщиками, в том числе семь из них — в 2014 году и три — в этом. Часть застройщиков уже ввели в эксплуатацию соцобъекты, например детсад в ЖК “Новое Мурино”.

“Скоро мы приступаем к реализации самого масштабного проекта КОТ в регионе — ЖК “Нева–Сити” во Всеволожском районе, где предусматривается возведение 4,587 млн м2 жилого фонда на территории площадью 452 га, — делится Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК “ЦДС”.

— Этот проект рассчитан на 114 тыс. жильцов. Уже сейчас совместно с правительством ЛО мы проектируем дорожно–транспортную инфраструктуру не только на внутренних территориях, но и в общем, включая съезды с КАД и станцию метро.

Комплекс будет обеспечен внушительным объемом социальной инфраструктуры: девять отдельных и нескольких встроенных детсадов — всего на 6885 мест, семь средних школ на 10 450 мест, больница со станцией скорой помощи, шесть аптек, более 43 тыс. мест на паркингах.

В районе появятся новые ТРК, магазины, кафе и рестораны. Предварительно срок реализации проекта оценивается в 25 лет”.

Фактически можно наблюдать, как благодаря программе петербургские застройщики уходят в область. “Большинство новых проектов КОТ будет появляться в Ленобласти, — считает Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК “РосСтройИнвест”.

— Это связано как с дефицитом свободных под застройку территорий в городе, так и с программами правительства ЛО, за которые крупные застройщики проали большим количеством новых проектов. Кроме того, в случае расположения за пределами мегаполиса жилье приобретает такую дополнительную составляющую комфорта, как хорошая экология — чистый воздух, лес, природные водоемы.

Например, в шаговой доступности от нашего проекта “Золотые купола” находятся два красивых озера — Медное и Сарженское.

Строительство объектов комплексного освоения территорий ГК “ЦДС” также сконцентрировано в пригородах Петербурга — Янино, Кудрово, Мурино, Буграх.

Красота спасет КОТ

Третьим важным критерием КОТ является та самая комплексность, то есть общая концепция, ценовая категория и единое архитектурное решение.

“Мы к формату КОТ пришли еще лет семь назад. Поняли, что это наиболее прогрессивный путь для девелопера в условиях нашего города, — говорит Илья Еременко, генеральный директор Setl City.

— Потому что уплотнительная застройка, во–первых, конечна, во–вторых, ограничена с точки зрения создания единой комфортной среды.

На крупной территории, где строительство ведется с нуля или в рамках реновации, есть возможности грамотного планирования застройки с учетом всех потребностей покупателя”.

По словам девелоперов, именно в проектах КОТ сегодня существует немало интересных способов привлечения покупателей.

“Для своих проектов компания “КВС” разработала целую концепцию “гуманной среды обитания”, — говорит Татьяна Федирко. — Мы строим зеленый микрогород с насыщенной инфраструктурой и благоприятной экологией, где активный житель мегаполиса получает качественный отдых после трудового дня, но при этом не теряет своей социальной жизни”.

Примеров креатива можно привести много. Например, на территории “Северной долины” в Выборгском районе кровля подземных паркингов украшена элементами греческой архитектуры — беседки, античные колонны, шары.

В “Золотых куполах” доминирует детская направленность соцобъектов: запланированы парк развлечений с аттракционами, крупный ТРК, школа со стадионом и два детских сада с бассейнами.

А в масштабном проекте “Юнтолово” планируется реализовать концепцию центров общественной жизни, где могли бы собираться люди разных интересов и возрастов.

Компания Setl City имеет свои стандарты для оснащения проектов КОТ — так, внутри кварталов обязательно должны располагаться аптеки или медцентры, кафе или пекарни, продуктовые магазины, детские развивающие центры, зоны wi–fi, система видеонаблюдения, стоянки для велосипедов, колясочные и пр. ЦДС использует стандарты своей концепции “БК–Стандарт. Базовый комфорт”, которая также подразумевает места для отдыха и общего пользования, оформленные по авторским дизайн–проектам.

Однако успешная реализация задачи комплексности возможна, только если проект реализуется одним девелопером.

“Есть крупные проекты, которые можно отнести к КОТ достаточно условно, так как они реализуются несколькими девелоперами, — говорит Алексей Гусев. — Их управление осуществляется нецентрализованно, поэтому нет четкого понимания развития социальной и транспортной инфраструктуры”.

Без сомнений

Эксперты уверены, что проекты КОТ будут развиваться дальше, несмотря на все трудности.

По словам Алексея Гусева, КОТ — закономерный этап развития рынка, связанный с исчерпанностью ресурсов уплотнительной застройки, и в ближайшие 10–15 лет будет продолжать развиваться, просто потому, что это выгодно для всех сторон процесса: масштабность проекта позволяет поставить производство доступного жилья на поток.

“Возведение КОТ, как правило, предполагает взаимодействие всех сторон, заинтересованных в его реализации: и представителей власти, и застройщиков, и монополистов, — говорит Сергей Терентьев.

— Масштабные проекты интересны и региону, на землях которого они реализуются, как с точки зрения развития территорий, так и с точки зрения налогообложения.

В том числе и благодаря этому их популярность растет”.

При этом, вопреки некоторым представлениям, КОТ в кризис находится не в большей зоне риска, чем небольшие проекты.

“Масштабный проект не означает неповоротливый, — поясняет Евгений Ортин, маркетолог–аналитик НП “Объединение строителей СПб”. — Так как процесс реализации растянут во времени, а сдача объектов происходит очередями, у застройщика появляется инструмент для гибкого управления.

В случае изменения динамики спроса ввод новых очередей может быть отсрочен или ускорен, а на изменение характера спроса застройщик может отреагировать, изменив планировки или внедрив дополнительные инфраструктурные опции”.

Поэтому с учетом перспектив роста значения КОТ в городской застройке особенно важно, чтобы были правила игры и чтобы они были понятны.

“Чтобы проекты КОТ становились современными полноценными городскими кварталами, важно изменение подхода, — заключает Алексей Гусев. — На государственном уровне должно быть понимание необходимости создания стандарта развития новых территорий. Должны быть разработаны определенные нормативы и законодательные решения, нацеленные на формирование качественной среды в проектах КОТ”.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2015/06/22/CHto_est_KOT/

Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)

Комплексное освоение территории - это что такое?

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон комплексного развития территории (КУРТ) и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключенийКомплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Комплексное устойчивое развитие территории

Зоны, в которых осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ) – это части населенного пункта, градостроительное развитие которых планируется путем застройки (или реконструкции) значительных площадей объектами различного назначения (как жилыми, так и нежилыми) в комплексе с сопутствующей инфраструктурой – транспортной, коммунальной, социальной и т.д.

Декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима – устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.

На практике же данный институт часто превращается в средство контроля нового строительства со стороны чиновников.

Что становится особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство.

Так в Подмосковье жилищное строительство, вне рамок комплексного развития территории не допускается на участках менее трёх гектар.

Во многих случаях зона КУРТ устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли. Также в рамках данного механизма во многих случаях возможно изъятие недвижимости у собственников.

С другой стороны, данный механизм выгоден и застройщикам при реализации сколько-нибудь крупных инвестиционных проектов, собственникам недвижимости, планирующим новое строительство на ее месте.

Так, данный режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.

В данном случае режим комплексного развития территории является заменой ранее существовавшего института инвестиционных контрактов на строительство.

И заменой явно более адекватной ввиду большей прозрачности процедуры, наличия регулирования на законодательном уровне.

На практике данный режим применяется как для реновации существующей застройки – бывших промзон и т.д. (актуально, в первую очередь, в Москве), так и нового строительства на свободных территориях (что более характерно для Московской области).

Территория, в отношении которой осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию, устанавливается правилами землепользования застройки.

Так во многих муниципалитетах Московской области к зонам КУРТ отнесены наиболее выгодные для застройки территории – свободные земли в городах и у их границ, выведенные из эксплуатации предприятия и т.д. Причём даже при наличии у этих земель собственников или арендаторов, не стремившихся к установлению режима КУРТ.

Зоны КУРТ

Тогда как в Москве зоны КУРТ устанавливаются сравнительно редко.

В данных правилах для каждой такой зоны устанавливаются показатели градостроительного регламента и планируемого строительства:

  • перечень видов разрешенного использования;
  • предельная площадь застройки в пределах территории. Предельные площади застройки объектов определенных видов или соотношение площадей между объектами разных видов;
  • высотность застройки и/или иные параметры строительства;
  • показатели обеспеченности различными видами инфраструктуры.

Кроме того, для каждой зоны комплексного развития территории устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории.

Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.

То есть фактически зоны комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.

Принципиальная специфика зон мероприятий по комплексному развитию территории связана с порядком осуществления в них строительства и реконструкции. А именно – строительство в зоне КУРТ может осуществляться только при наличии:

То есть в зонах КУРТ не действуют общие правила о свободе выбора разрешенного использования и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.

При реализации проектов в зоне комплексного устойчивого развития территории принципиальными этапами являются заключение соответствующих договоров (по инициативе собственника недвижимости, или уполномоченного органа) и разработка проекта планировки территории.

При этом в случае реализации мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе уполномоченных органов, ими инициируется изъятие объектов недвижимости – земельных участков с расположенными на них капитальными строениями. Здесь весьма актуальным становится вопрос компенсации за изъятие правообладателям изымаемой недвижимости.

Поскольку границы зоны комплексного развития территории и параметры строительства в ней определяются правилами землепользования и застройки, принципиально важным является вопрос внесения изменений в ПЗЗ.

В том числе:

  • установления новых зон комплексного устойчивого развития территории (КУРТ). Это может быть актуально как для собственника недвижимости, желающего построить на ее месте новые объекты, так и для инвестора, планирующего строительство на свободной земле или на неэффективно используемых участках, принадлежащих третьим лицам;
  • внесения изменений в параметры существующей зоны комплексного развития территории – пересмотра границ территории, корректировки видов разрешенных объектов, их площадей, высотности, параметров обеспеченности инфраструктурой и т.д.;
  • исключения зоны КУРТ из ПЗЗ с установлением на ее месте «обычной» территориальной зоны того или иного вида.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/kurt

Комплексное и устойчивое развитие территории

Комплексное освоение территории - это что такое?

Часто собственники обнаруживают, что их недвижимость располагается в зоне комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ),на начальном этапе строительства или освоения земли. И для большинства из владельцев этих участков или построек такое расположение оказывается полной неожиданностью.

Порядок осуществления деятельности в указанной зоне скрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы намерены в настоящей статье.

Эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ.

На территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты определенные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности этих объектов для граждан.

Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.

Что подразумевает комплексное и устойчивое развитие территории?

Деятельность по КУРТ определяется пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Комплексное и устойчивое развитие территории – это:

  • деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории;
  • деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения;
  • деятельность по подготовке необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой;
  • деятельность, включающая в себя архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию указанных объектов.

Согласно этому определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий.

В связи с этим генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры КУРТ, поскольку без данных градостроительных документов она не может быть реализована.

Где найти сведения о КУРТ?

Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.

Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части правил землепользования и застройки.

Ознакомиться с этими документами можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) на сайте: https://fgistp.economy.gov.ru/.

Договор о комплексном развитии территории

Строительство на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможно лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ.

Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства с органами местного самоуправления.

Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также и соглашение о разграничении обязанностей при осуществлении мероприятий по комплексному развитию территории.

Условиями договора о комплексном развитии территории являются:

  • разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления данной деятельности;
  • их сроки и очередность;
  • ответственность сторон за нарушение своих обязательств;
  • виды льгот для правообладателей недвижимости с учетом порядка и условий их предоставления и иные условия.

Максимальный срок действия такого договора – не более 15-ти лет.

Процедура комплексного развития

Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка или объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления.

Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.

10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).

Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по ее планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать проект планировки, проект межевания территории законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории.

Этим лицом может быть как правообладатель земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимости в границах КУРТ, так и победитель торгов на заключение такого договора.

Торги проводятся в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки (6 месяцев с момента направления предложения администрации) желания заключить договор о комплексном развитии территории.

Риски

В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости в зоне КУРТ для его правообладателя – возможность изъятия органом местного самоуправления этого объекта (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по ее планировке.

Риск изъятия объекта многократно возрастает в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории.

В случае отказа владельца объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона.

Лицо, выигравшее эти торги, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учетом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.

Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица, его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания будут по карману.

Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней, негативно сказываются на ликвидности таких активов.

Судьбу объектов, находящихся в КУРТ, трудно предсказать, и часто это отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу.

Больше полезных текстов читайте в нашем блоге на сайте компании «Максард».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/maxard/kompleksnoe-i-ustoichivoe-razvitie-territorii-5d4145466f5f6f22a129bce7

Бизнес
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: