Как выбрать помещение под кафе: требования к помещению и советы

Содержание
  1. Как выбрать помещение под кафе: требования к помещению и советы
  2. Классика и не только
  3. А если транспортный узел?
  4. На что обратить внимание?
  5. Важные нюансы
  6. Парковки и подъезды
  7. Финансовая составляющая
  8. Поведенческие факторы
  9. Нормативы для кафе
  10. Коммуникация с окружающей цивилизацией
  11. История тоже важна
  12. Требования к помещению
  13. Бумажная работа – дело тонкое
  14. С расчетом на будущее
  15. Какие технические требования должны соблюдаться при открытии кофейни
  16. Разновидности помещений
  17. Перечень технических требований
  18. Разработка полного проекта помещения
  19. Итог
  20. Как выбрать помещение для ресторана
  21. Концепция заведения
  22. План действий
  23. Локация
  24. Характеристики помещения
  25. Юридические аспекты
  26. Условия аренды
  27. Как выбрать место для кафе – четыре простых и действенных совета | Rusbase
  28. Нет трафика – нет выручки
  29. Этап 1. Разведка
  30. Этап 2. Выбор помещения
  31. Этап 3. Проверка данных
  32. Этап 4. Продумываем технические требования
  33. Если что-то может пойти не так, так и будет
  34. Как искать помещение для кафе
  35. 1. Составьте список требований
  36. 3. Начинайте искать
  37. 4. Оцените помещение
  38. 5. Посчитайте и подумайте
  39. Правила выбора помещения под кафе или ресторан в Москве
  40. Площадь помещения и его составляющие
  41. Расчет количества посадочных мест
  42. На что стоит обратить внимание при выборе
  43. Коммуникации
  44. Общее состояние помещения
  45. Статус и прошлое помещения
  46. Размещение в жилом доме
  47. Условия аренды
  48. Как правильно выбрать место для заведения

Как выбрать помещение под кафе: требования к помещению и советы

Как выбрать помещение под кафе: требования к помещению и советы

Кафетерий, ресторан – это как магазин. Как удачно удалось расположиться – на такую выручку и стоит рассчитывать. Конечно, есть и другие значимые факторы, но именно место может стать причиной крушения надежд или тем, что обеспечит успех.

Как говорят опытные рестораторы, никакая успешная концепция не вытянет бизнес, если для него нет подходящего места. Это значит, что аренда нежилого помещения под кафе должна быть оформлена с умом, только там, где выгодно вам, а не там, где дёшево.

При подборе места уделите внимание:

  • Транспорту;
  • Обилию пешеходов;
  • Инфраструктуре;
  • Расположению относительно станций метрополитена;
  • Видимости вывесок.

Классика и не только

Так сложилось, что в большинстве случаев нежилое помещение под кафе предприниматель старается найти в центре города. Это касается как среднего уровня стоимости, так и люкс-класса. Если человек смелый, имеет возможность рискнуть и готов к этому, то он может попробовать открыть загородное кафе. Такой вариант подходит и для бизнеса, уже имеющего известное имя.

Кофейни и семейные заведения успешны, если расположены в торговых центрах, а также на проходных улицах. При планировании такого бизнеса постарайтесь снять помещение под кафе вблизи метро. Это необязательно должен быть центр, важна высокая проходимость.

А если транспортный узел?

Безусловно, невозможно представить себе аэропорт, в здании которого нет кафетерия. Обычно таких заведений открывают сразу несколько. Практика показывает, что наиболее востребованный стиль при таком расположении – кэжуал.

Если у вас есть возможность арендовать помещение под столовую, кафе на вокзале (автобусном или железнодорожном), то тут наибольшую выгоду, как принято считать, принесёт фастфуд.

Правда, деление несколько условное, многое зависит от специфики публики в том городе, где запланировано открытие заведения.

На что обратить внимание?

Как говорят опытные владельцы кафе, при выборе помещения не стоит зацикливаться на общеизвестных советах. Постарайтесь спрогнозировать, какое помещение под кафе/ресторан подойдёт в ваших условиях. Избегайте мышления стереотипами.

Оглядитесь вокруг: наверняка в вашем городе есть несколько кварталов, застроенных новыми хорошими домами. Жители таких новостроек – это самые первые ваши клиенты, которые наверняка будут рады посещать кафетерий со средним чеком порядка тысячи рублей (конкретная стоимость, конечно же, зависит от населенного пункта).

Важные нюансы

Собираясь заключать договор аренды помещения под кафе, не торопитесь.

Проанализируйте выбранный объект, уточните следующие параметры:

  • Точная площадь;
  • Наличие запасного выхода;
  • Электрическая мощность;
  • Вентиляционная система.

Это хорошо, если система электричества позволяет кофемашине работать без перебоев, но ведь вам ещё и кухню оборудовать придется. Как правило, даже в небольшом кафе применяют мощные электрические машины, поэтому здание должно быть оснащено новыми сетями подачи энергии.

Другой тонкий момент: если здание оснащено всеми ресурсами, но площадь гостевого зала очевидно невелика – такое дело тоже не принесёт вам прибыли. Просто не удастся рассадить достаточное количество клиентов, чтобы их обслуживание принесло финансовые плюсы. То есть взять в аренду помещение под кафе непросто, и самое главное тут – не спешить.

Парковки и подъезды

Из года в год все больше в нашей стране автомобилистов, ценящих свободу передвижения на личном транспорте. Планируя кафе и предполагая, что оно проработает хотя бы несколько лет, нужно сразу оценить приглянувшееся помещение в плане наличия парковочного места для клиентов заведения.

Помните, что нередко бизнесмены выбирают приличные кафе для проведения деловых встреч в неформальной обстановке, и такие люди всегда передвигаются на собственной машине. Ваша выгода напрямую связана с удобством клиента.

Если гость не найдет, где оставить машину, он отправится к конкуренту, располагающему такой возможностью.

Впрочем, парковка – это только половина вопроса транспортной доступности для клиентов на собственных авто. Ведь к кафе нужно еще как-то подъехать! А для этого должны быть нормальные пути.

Скажем, если открыто заведение во дворах, куда по переулку не протиснуться, то никакая высококлассная парковка не спасет. Конечно, в таких условиях аренда помещения под кафе заметно дешевле, нежели вариантов, выходящих прямо на крупную улицу, но теряете вы больше, чем получаете.

Практика показывает: если местечко расположено в дворах, оно может рассчитывать только на постоянных клиентов из числа местных жителей.

Финансовая составляющая

Таковая делится на два фактора:

  • Ваши финансы;
  • Деньги ваших клиентов.

От первого зависит, насколько дорога может быть допустимая для вас аренда помещения под кафе. Второе определяет, как респектабельна будет посещающая вас публика.

Найти помещение под кафе в центре города за сущие копейки практически невозможно, особенно если речь идёт о крупном населённом пункте. Чтобы не упустить выгодную возможность, необходимо заранее начать мониторинг ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

Оцените доходы и расходы, проанализируйте, для какой публики вы хотите открыть местечко. Из этого делайте выводы, какая арендная плата будет вам по плечу.

Поведенческие факторы

Помните: респектабельные, обеспеченные клиенты не будут посещать дешёвую забегаловку. Наоборот, даже низкие цены вряд ли заманят необеспеченного клиента в расфуфыренное заведение – он испугается уже дизайна и решит, что это развлечение не для его кошелька.

В убогое внешне здание никакой приличный клиент с деньгами не пойдет: у него достаточно большой выбор тех мест, которые выглядят престижно. Если ваш выбор – заведение среднего уровня, тогда идеальное помещение под кафе – просторное, с большими окнами, достаточно простое и не пафосное, но стильное, оформленное со вкусом внутри и снаружи.

Между прочим, большие окна стимулируют проходящих снаружи людей заглянуть внутрь, если они видят в кафе клиентов. Кому-то становится интересно, у других возникает иная мотивация.

Нормативы для кафе

Несмотря на важность описанных вопросов, ими всё не исчерпывается.

Чтобы помещение под кафе действительно удовлетворяло всем требованиям и условиям, оно должно быть выбрано с учётом действующих правовых нормативов.

В нашей стране законы регулируют ресторанный бизнес достаточно жёстко. Это касается как условий внутри помещения, так и площади, а также количества допустимых посадочных мест.

Есть несколько государственных инстанций, осуществляющих контроль за соблюдением ГОСТов. Если, скажем, вам удалось открыть своё заведение, не учтя некоторые правовые нормы, стоит по возможности быстрее устранить любые недочёты, так как проверки могут нагрянуть внезапно, без предупреждения. Таковые бывают то редко, то часто – процесс совершенно непредсказуемый.

Коммуникация с окружающей цивилизацией

Коммуницирование с людьми – это хорошо, но эта задача будет лежать на персонале. А вот обеспечение коммуникациями рабочего процесса – это то, что должен решить владелец. Речь идет о коммунальных сетях.

Чтобы кафе могло корректно функционировать, необходим доступ к:

  • Электричеству;
  • Воде;
  • Газу;
  • Теплу.

Обязательно должна быть вентиляционная система. Если подача хотя бы одного из ресурсов нарушается – работа сразу встаёт.

Впрочем, даже если вы попытаетесь продолжить обслуживание клиентов и в этот момент к вам придёт проверка, санэпидстанция сразу же прикроет заведение, а владельцу выпишет немалый штраф.

Чтобы не потерять клиентов, оборудование и репутацию, постарайтесь настроить рабочий процесс так, чтобы было всё необходимое и ничего не ломалось. В случае, когда запланировано открытие кофейни в жилом здании, дополнительно нужно предусмотреть повышенную звукоизоляцию.

Вы только представьте: а если этажом выше живет человек, который целый день находится дома? А если у него ещё и характер тяжелый? Конфликтных ситуаций избежать можно лишь одним путем: сделать такую звукоизоляцию, чтобы друг друга слышно не было совсем. Современные технологии это позволяют.

История тоже важна

Прежде чем арендовать приглянувшееся помещение, уточните – кто здесь располагался раньше. Если это был ресторан или кафетерий, не поленитесь разузнать из независимых источников, какова была репутация этого заведения.

Если это было местечко, «проштрафившееся» перед клиентами, первое время только и придется нарабатывать репутацию, пытаясь доказать, что новое кафе – это вовсе не то, что было тут раньше.

Нужны ли вам такие проблемы? Если место очень уж хорошее, аренда низкая, расположение удачное – возможно, риск оправдан, но в большинстве случаев – нет. По возможности избегайте такой ситуации, потому что сарафанное радио победить практически невозможно.

Требования к помещению

Итак, все перечисленное выше повторим еще раз, но кратко и структурировано.

Помещение должно обладать следующими параметрами:

  • Вход с крупной улицы;
  • Чёрный вход;
  • Все коммуникации;
  • Витринное остекление;
  • Своя парковка;
  • Первый этаж;
  • Возможность открытия террасы, веранды.

Бумажная работа – дело тонкое

Наконец, помните, что открытие кафе – это ещё и большая работа с официальными документами. В первую очередь нужно обратиться в пожарную службу и СЭС. У каждой инстанции есть свои требования к заведениям общественного питания, которым придётся соответствовать.

Внимание обращают на:

  • Площадь помещения;
  • Размеры комнат;
  • Уровень освещенности;
  • Влажность;
  • Общую структуру;
  • Уровень защиты от возгорания;
  • Наличие пожарной сигнализации;
  • Вентилирование.

Регулярно вводят в силу всё новые правовые и нормативные акты, касающиеся требований к заведениям общественного питания, поэтому постарайтесь изучить самые актуальные выпуски законов, чтобы не получить отказ.

Также есть дополнительные сложности.

В частности, при выборе помещения в жилом доме предварительно предпринимателю придётся получить согласие жителей, заверенное официально – лишь после этого инстанции будут рассматривать и согласовывать проект.

С расчетом на будущее

Если удалось удовлетворить все требования пожарной службы и СЭС, необходимо проанализировать свои планы на будущее. Скажем, если сейчас все коммуникации в норме, при росте кафе таких мощностей будет недостаточно.

Это означает, что лучше сразу вложить деньги в модернизацию системы подачи электрической энергии. Лучше всего сделать это, обустроив дополнительный источник подачи электричества. Чтобы добиться разрешения, нужно будет переработать проводку внутри кафе.

Не всегда перепланировка происходит именно по этой причине. Бывает и так, что нужно менять расположение стен и окон, добавлять комнаты или объединять имеющиеся. Чтобы не столкнуться в будущем с проблемами при проверках, перепланировку нужно производить только при наличии соответствующего разрешения.

Для этого придется обратиться в БТИ. Помните, что иногда оформление бумаг растягивается на срок до полугода. Будьте готовы к этому.

Источник: https://teletype.in/@trillion/SkEJNpckE

Какие технические требования должны соблюдаться при открытии кофейни

Как выбрать помещение под кафе: требования к помещению и советы

Технические требования для разных заведений отличаются друг от друга. Все зависит от формата кафе, места расположения, площади. На стандарты влияет наполнение меню и уровень реализации продукции в течение одного рабочего дня.

Разновидности помещений

Для работы заведения общественного питания необходимо соблюсти массу требований. Условия должны соответствовать техническим стандартам. По данному критерию здание под кофейню делится на два вида:

  1. Помещение, ранее являющееся заведением общественного питания. То есть, приспособленное под технические стандарты.
  2. Место с необходимостью массы доработок.

Оба вида имеют свои достоинства и недостатки:

ВидДостоинстваНедостатки
Помещение, обустроенное под общепитЗначительная экономия. Не приходится тратить огромные суммы для проведения канализации, врезки вентиляционных труб, установки кондиционирования, оплачивать дорогостоящий технический проект.Причины, поспособствовавшие закрытию заведения в таком месте. Маленькое количество посетителей, низкий уровень конверсии.
Помещение с нулевым уровнем подготовкиВсе в руках нового хозяина. С чистого листа проще обустроить условия под собственные замыслы.Значительные материальные вложения на разработку технического проекта.

Перед тем как приступать к разработке технического проекта помещения, необходимо обзавестись меню, тех картами всех блюд и напитков, установить проходимость, определить формат заведения.

Перечень технических требований

Для разработки технического плана следует создать подробный перечень всех требований:

  1. Описать возможности электрической сети.
  2. Составить список со всем оборудованием и техникой. К каждой единице техники следует добавить требования к размещению.
  3. Масштабы помещений кухни. Учитывается принцип поточности.
  4. Площадь, размер подсобных помещений.
  5. Площадь главного зала для посетителей.
  6. Необходимые условия работы вентиляции.

Необходимая мощность электрической сети определяется исходя из формата кофейни. Если заведение отпускает лишь кофе навынос и покупные десерты, мощность составляет примерно 20 кВт. Для кафе с собственной кухней, большим количеством стационарных столиков, потребуется около 80 кВт.

Для открытия островка с кофе и закусками в торговом центре необходимо добыть информацию по поводу канализации, места для сбора мусора.

Важный момент – размещения санузла для персонала.

К небольшому кафе с кофе навынос и без собственной кухни минимальные требования такие:

  • мощность электрической сети составляет минимум 20 кВт;
  • оборудована вентиляция;
  • канализация;
  • отдельная моечная комната;
  • подсобное помещение для хранения бытовой химии и уборочных приспособлений;
  • место для переодевания сотрудников кофейни;
  • санузел для сотрудников;
  • обязательное наличие вытяжки в санузле.

Желательно позаботиться о наличии двух входов – служебного и для посетителей. Служебный вход предназначен для сотрудников заведения и разгрузки продуктов. Если убедить комиссию в том, что разгрузка происходит до и после рабочих часов кафе, есть возможность получить разрешение на один вход.

Если кофейня открывается в жилом здании, зачастую возникают проблемы с жильцами. Наличие двух входов в таком случае обязательно. Необходимо получить согласие людей, живущих в этом доме, на открытие заведения общественного питания.

Следует уделить внимание качественной изоляции шума и обустройству хорошей вентиляционной системы. Не может идти и речи о ночном графике.

Разработка полного проекта помещения

Полный проект помещения под заведения общественного питания имеют некоторые отличия от других схем. Проект для кафе состоит из четырех пунктов:

  • архитектурный план;
  • дизайн-проект;
  • технологическая схема;
  • инженерный план.

Примеры архитектурного и технологического проектов:

На практике разные пункты часто объединяют между собой. К примеру, архитектурный план сочетается в одном документе с дизайн-проектом. Технологический проект совмещают с инженерным планом. Однако это происходит не всегда. Бывают случаи, когда под каждый пункт заводится отдельная документация.

Дизайн-проект и архитектурный план содержат в себе информацию о расположении зон, мебели, других объектов заведения. Описывается дизайн, цвет мебели и стен, отделка.

Инженерный и технологический проекты расскажут о главных системах помещения: водопроводе, вентиляции, электроснабжении, кондиционировании. А также о подключении к данным системам всего оборудования кафе.

Итог

В наше время трудно представить жизнь без ароматного напитка. Но бешеный ритм не всегда позволяет расслабиться и насладиться качественным кофе в условиях комфортабельного кафе. В таких случаях выигрывают окна с кофе навынос или островки в бизнес-центрах.

Любой формат кофейни имеет собственные технические требования. Их соблюдение является обязательным условием ведения успешного бизнеса.

Источник: https://coffee-biz.ru/otkritie-kofejni/tehnicheskie-standarty

Как выбрать помещение для ресторана

Как выбрать помещение под кафе: требования к помещению и советы

50% успеха нового ресторана зависит от места, в котором он находится. Чтобы не вложить деньги в заведомо проигрышный вариант, лучше заранее выяснить, какими качествами обладает идеальное помещение. Сегодня рассказываем, на что смотреть.

Концепция заведения

Насколько успешным окажется ваш ресторан зависит от того, какая концепция и в каком месте она реализована. Помещение и концепция — два взаимосвязанных важных фактора, от которых стоит отталкиваться.

Есть два варианта, как их можно сочетать:

✔ Выбрать стратегию, при которой помещение подбирается под концепцию. Когда вы уже точно знаете, какой формат, какая проходимость, что будет готовиться на кухне и какие технические характеристики пространства для этого нужны. Например, будет ли громкая музыка, помещение для банкетов и так далее.

✔ Отталкиваться от конкретного помещения, которое вам понравилось, и придумывать концепцию под него, с учетом всех ограничений.

https://www.youtube.com/watch?v=UU70od9Fw_s

Второй вариант более сложный и сопряжен с множеством рисков. Позволить себе его могут только опытные рестораторы — новичкам же рекомендуем подходить к выбору места с заранее рассчитанным бизнес-планом и готовым проектом.

План действий

  1. Распишите подробную концепцию заведения. В ней должны быть учтены: формат (семейное кафе, бар, столовая или бургерная), кухня и примерно категории блюд (будете вы печь пиццу в дровяной печи или у вас будут только сэндвичи), примерное видение по оформлению.
  2. Посчитайте бюджет.

    Место должно отвечать вашим финансовым возможностям и приносить нужное количество трафика людей, от которых напрямую зависит прибыль.

  3. Составьте подробное техническое задание для поиска помещения с учетом 1 и 2 пункта.

    Скрупулезно продумайте каждую деталь: какая площадь нужна, важна ли парковка, какого размера кухня, какая может быть нагрузка на электросети, сколько этажей понадобится.

Если есть возможность, привлекайте для этого стороннего специалиста.

Локация

То, в каком месте расположено помещение под ресторан, напрямую влияет, удастся ли успешно реализовать задуманную концепцию. Модное меню, дизайнерские интерьеры и отличный сервис могут быть бесполезны, если место находится не в том районе. Чтобы определиться с локацией, обратите внимание на следующие критерии.

✔ Целевая аудитория. Продумайте, для кого вы делаете свое заведение. Вы ориентируетесь на семьи с детьми, офисный планктон, хипстеров или поклонников спорта? Когда вы знаете, кто ваш клиент, проще найти места его обитания.

✔ Побочный трафик. Узнайте, какие люди проходят через этот район, каков их средний доход. Место с хорошей проходимостью может приносить стабильную прибыль.

✔ Конкуренты. Посмотрите, какой еще общепит есть в этом районе. Если вы хотите открыть греческий ресторан, а в непосредственной близости уже есть пять заведений, лучше пересмотреть локацию.

✔ Стоянка. Продумайте, где ваши гости будут парковаться, хватит ли мест на полную посадку у вас. В идеале, новый ресторан должен иметь собственную парковку или большую городскую парковку поблизости.

✔ Доступность. Хорошо, когда ресторан легко найти, не прибегая к помощи трех навигаторов и параллельных звонков администрации заведения. 

Если речь идет о городах-миллионниках, к этому же критерию относится близость к метро.

Характеристики помещения

Самое время оценить, насколько само помещение отвечает вашим требованиям. Основные моменты, на которые стоит обратить внимание.

✔ На какие помещения делится площадь. Достаточно ли места под все хозяйственные пространства? Помимо зала важен метраж и расположение кухни, место под склад и холодильное оборудование, помещение для персонала. Проверьте, для всего ли найдутся квадратные метры.

✔ Коммуникации. Водоснабжение, электричество, вентиляция, отопление — ключевые вещи для бесперебойной работы ресторана. Досконально проверяйте, нет ли перебоев с водой, потянет ли электросеть дома все кондиционеры и мощную кухонную технику, получится ли установить хорошую вытяжку.

✔ Состояние здания. Особенно это касается исторических районов и старого фонда недвижимости. Поищите информацию, не находится ли выбранный дом в аварийном состоянии. Проконсультируйтесь со специалистами, насколько большими могут оказаться вложения в ремонт помещения и приведение его у нужным техническим требованиям.

✔ Прошлые арендаторы. Если помещение ранее использовалось для ресторана, важно знать, по какой причине он закрылся. Кроме того, стоит проверить отзывы в сервисах сферы гостеприимства, например, в TripAdvisor.

Если у прошлого заведения низкие рейтинги и много негативных отзывов, репутация предшественника может отразиться и на вас.

Иногда бывает и наоборот: хорошее популярное место еще долго притягивает к себе гостей города и новичков района.

✔ Размещение в жилом доме. Этот фактор может доставить много хлопот. В жилых домах не получится проводить шумные вечеринки и банкеты после 22:00, размещение в жилом доме регламентирует вкладывать дополнительные деньги в звукоизоляцию и вентиляцию, плюс могут быть проблемы с жильцами.

Юридические аспекты

Помимо обычных запросов к помещению, продиктованных выбранной концепцией, есть еще ГОСТ Р 50762-95 «Общественное питание. Классификация предприятий», который регламентирует свои требования к месту будущего ресторана. Основные из них:

✔ Место должно быть безопасным для работников и гостей.

✔ Место должно иметь благоустроенную прилегающую территорию, освещенную в ночное время, подъездные пути и пешеходные дорожки.

✔ Помещение должно соответствовать строительным и архитектурным нормам, предъявляемым к зданиям общественного назначения.

✔ Должны быть аварийные выходы.

✔ Соответствовать нормам по уровню шума, вибрации и звукоизоляции.

✔ Предусматривать обслуживание инвалидов, а значит иметь пандусы или лифт.

Внимательно ознакомьтесь с ГОСТом и составьте по нему список вопросов к собственнику помещения.

Условия аренды

Если помещение вы планируете арендовать, важно очень тщательно выяснить всю информацию, касающуюся условий аренды. Запросите у собственника сразу образец договора, чтобы сразу можно было познакомиться с условиями и проконсультироваться с юристом.

На что стоит обратить внимание:

✔ Сумма арендной платы. В идеале не должна превышать 5% от предполагаемой прибыли, чтобы вы были рентабельны.

✔ Сумма коммунальных платежей. Иногда уже включена в состав, а иногда выплачивается отдельно. Если второе, обязательно узнайте, как именно их надо оплачивать и сколько платили предыдущие арендаторы. Бывают случаи, когда сумма коммунальных превышает фиксированную ставку аренды.

✔ Предназначение помещения. Если это помещение не предназначено для общепита, то вам потребуется много нервов и денег, чтобы привести его к соответствию ГОСТу.

✔ Срок аренды. Так как вы начинаете бизнес, нужно максимально защитить себя от риска, что арендодатель по какой-то причине может попросить вас съехать в короткие сроки. Поищите в тексте договора завуалированные пункты на эту тему, чтобы не попасться на уловки обманщиков.

✔ Арендные каникулы. Если они есть в договоре, то на время ремонта помещения и подготовки к открытию вы освобождаетесь от оплаты.

Как выбрать место для кафе – четыре простых и действенных совета | Rusbase

Как выбрать помещение под кафе: требования к помещению и советы

Выбор места – одна из самых важных задач при открытии кафе. И одна из самых сложных. Несмотря на то что Москва огромная, хороших проходных мест – с высоким трафиком и необходимой для выбранной концепции аудиторией – не так много.

Чтобы не ошибиться с выбором, нужно быть въедливым, не идти на компромиссы и неоправданный риск, всегда иметь план Б и помнить Антона Павловича: если на стене висит ружье, оно обязательно выстрелит.

Нет трафика – нет выручки

Когда создаешь гастропроект, в первую очередь думаешь, кому ты будешь продавать. То есть ориентируешься не только на количество людей, но и на их «качество». Я знаю проекты, которые с этим ошибались – вроде бы поток был неплохим и ровным в течение дня. Но среди этого потока не было покупателя для конкретной концепции.

Причина может быть в чем угодно:

  • Слишком высокий средний чек
  • Непонятная идея фуд-проекта
  • Аудитория не готова воспринимать новое

Лучше потратить больше времени на подготовку и поиск, но найти локацию, которая подходит вам на 100%.

Этап 1. Разведка

На что сначала нужно обратить внимание

  •  Удачно расположенные выходы из метро и объекты рядом – есть ли бизнес-центры, какие-то учреждения, вузы.
  • Что будет удерживать вашу целевую аудиторию в нужном количестве – откуда будет поток людей? Ваша ли там целевая аудитория?
  • Обязательно нужно учитывать дорожную ситуацию. Если беда с парковкой, от метро до ТЦ не доберешься за пару минут – вариант можно сразу вычеркивать.

Совет. Поговорите с продавцами или кассирами уже открытых кафе. Под разными предлогами по-дружески узнайте, как дела, много ли народа. Про жизнь народ поговорить очень любит, поэтому обычно они спокойно рассказывают – хороший поток всегда или только в обед.

Можно купить что-то – на чеках часто указан номер, и вы можете понять, сколько людей прошло за сегодня. Это конкретные показатели, а не рассуждения менеджеров о том, какой крутой ТЦ и какие тысячи людей тут ходят.

Этап 2. Выбор помещения

Искать помещения на улице можно самим, но удобнее обратиться к агентам по подбору коммерческой недвижимости. Но, конечно, закладывайте на это бюджет: при заключении сделки нужно будет заплатить стоимость либо половины, либо целого месяца аренды (суммы не подскажем, все договоры конфиденциальные).

С агентами надо быть максимально конкретными – чем больше вы им дадите деталей, тем лучше.

Главное, не отступать от своего и не поддаваться на уловки: настаивать на районе с хорошим трафиком, чтобы не предлагали вам места в переулках, задать коридор по площади – если это небольшое заведение, то от 30 до 50 квадратных метров.

Кстати, такие места – самые редкие, потому что они меньше стоят, а «впихнуть» туда можно почти любую концепцию. Хорошие агенты могут предложить эксклюзив – места, которых пока нет в рынке.

Совет. Чтобы повысить шансы на получение места, которое понравилось, лучше сделать презентацию проекта для собственников помещения (будь то улица или ТЦ), где рассказывается о концепции и  компании, которая стоит за бизнес-идеей и, конечно, о команде.

В случае с ТЦ нам во многом помог кризис: пошла ротация арендаторов на фудкортах, и получилось встать на отличное место с пока неизвестным брендом.

Этап 3. Проверка данных

Когда нам предлагают место в ТЦ – на фудкорте или в торговой галерее – часто рассказывают, какие в центре великолепные показатели посещаемости. Но считают их на входе, а на фудкорте в большинстве случаев счетчиков нет.

Мы часто видим, что основной поток идет в якорные магазины на первом этаже («Ашан» или «Перекресток»), а до фудкорта основная часть народа вообще не добирается. Проверить это очень просто – покупаете кликер, как у стюардесс, идете на фудкорт и дежурите там.

Когда мы выбираем место для кафе, мы проводим на площадках целые дни, потому что нужно замерить трафик в разное время – в будни и выходные, утром, в обед и вечером.

Еще мы любим смотреть, сколько людей подошло к схожей с нами концепции – по среднему чеку, по новизне проекта.

Совет. Конечно, нужно смотреть, какие проекты уже есть на фудкорте или на улице. Если много пересечений, проверить – конкуренты ли они по чеку, по качеству продукта.

Мы очень спокойно относимся к «Макдональдсу» поблизости – есть он и есть. Это всеобщая данность, к тому же, он уже давно не такой дешевый, и часто создает дополнительный трафик, привлекая людей в ТЦ. Кстати, если удачно встать относительно «Макдональдса», вполне можно перехватить часть потока.

Этап 4. Продумываем технические требования

Водоснабжение, канализация, необходимая электромощность – очень важный вопрос. Часто бывает, что помещение подходит по метражу, но там 5 кВт, и сделать ничего невозможно. Если у вас концепция с вытяжкой, то обязательно нужно убедиться в возможности ее установки. В помещении в жилом доме, например, с этим могут быть проблемы.

Если просто найти место для кафе — еще полбеды, то найти место на улице, которое соответствует всем техническим требованиям – нереальная морока.

Обычно здания в центре старые, небольшие, каждый собственник или арендатор внутри что-то менял, в документах путаница и часто собственники сами не знают, что было до них, не могут найти проект – кто что построил, где были трубы, как шло электричество. Вы сами, как исследователи пещер, будете это раскапывать.

Совет. С ТЦ в этом плане проще: если выделена площадка под фудкорт, обычно все уже проведено и продумано. Правда, в ТЦ намного выше требования к проектной работе – придется согласовать несколько проектов – технический, архитектурный и на электрику.

Если что-то может пойти не так, так и будет

Ну а дальше начинается стройка, к которой тоже надо быть морально готовым. Выбор места – первый шаг, дальше только больше.

По опыту могу сказать, что самое главное при выборе – интуиция: если кажется, что что-то может пойти не так, так оно и будет. Ружье обязательно выстрелит. Если есть сомнения, лучше не ввязываться и искать место, которое устроит полностью. Ну, или почти полностью.

Материалы по теме:

«Через год о блокчейне забудут, а людям по-прежнему будет нужен хлеб, молоко и мясо»

«В 28 лет я работала финансовым директором, но решила открыть ресторан, а потом второй, третий, четвертый…»

Срок годности: сколько живут самые успешные заведения Москвы

В этом ресторане знаменитости Кремниевой долины заказывают стейки, посыпанные золотом

Кушать хочется всем: как поднять food-стартап

Источник: https://rb.ru/opinion/mesto-dlya-kafe/

Как искать помещение для кафе

Как выбрать помещение под кафе: требования к помещению и советы

Я не эксперт, не экономист — я человек с маленьким бизнесом, который уже четыре раза искал хорошую точку. Расскажу всё со ссылками и фотками — надеюсь, что статья поможет вам найти подходящее помещение быстрее.

Мы варили на улице, в сырном магазине, в сэконд-хэнде и в отдельном помещении в центре Москвы

1. Составьте список требований

Чтобы отсекать неподходящие варианты, вам нужно подготовить список минимальных требований. Вот наш:

  • в Москве — мы не можем каждый день ездить на работу за город;
  • стоит на трафике бизнес-центра класса A-B+ — нам нужны гости, которые готовы платить за качество;
  • площадь более 15 м², но менее 60 м² — если меньше, мы не сможем создать уютную атмосферу, если больше, ремонт обойдется слишком дорого;
  • есть мокрая точка — без раковины не будет ни еды, ни посуды;
  • первый этаж (не подвал, не полуподвал, не второй этаж), вход без лестницы — гости не любят любые препятствия;
  • не больше 3 кофеен рядом — иначе вряд ли мы найдем, чем отличаться от них всех;
  • если помещение внутри БЦ, то расположено до турникетов — хотим, чтобы к нам могли пройти люди с улицы и наши подписчики;
  • цена до 250 000 ₽ — больше мы не отобьем, даже если два бариста будут варить нон-стопом на четырех группах.

Требования к помещению помогают отфильтровать неподходящие варианты и сэкономить время. Но требования — это ориентир, а не закон. Будьте готовы идти на уступки. Например, мы думали, что в подвальной кофейне не может быть уютно, поэтому не рассматривали такие варианты. Но потом зашли в кофейню «Кофе внутри» в подвале на Серпуховской, и наше мнение изменилось.

Сами мы встали на семи метрах в бизнес-центре класса В без мокрой точки — то есть отступили от трех требований из восьми. И только вторым шагом нашли помещение, которое полностью подходит под требования. Если бы мы не пошли на компромисс, то, вероятно, до сих пор листали бы ЦИАН и уже разуверились найти что-то подходящее.

3. Начинайте искать

Чтобы найти помещение, надо подписаться на уведомления ЦИАНа, шерстить соцсети, ходить по городу и искать точки аренды — тут волшебных рецептов нет, любой посоветует вам то же самое.

Все варианты в пределах МКАД мы просматривали через минуту, как их выкладывали

Но Москва огромная, интернет огромный: невозможно одному просмотреть все-все предложения. Нужно или сузить круг поисков, или найти людей, которые помогут искать.

Ищите там, где таких, как вы, не хватает. Мы планировали открыть кофейню с качественными и недешевыми напитками: средний чек — 150-200₽. В Москве таких кофеен сотни, кому нужна еще одна? Мы заглянули в «Кофейную карту Москвы» и нашли три проплешины — места, где нет кофеен третьей волны. Там нас не хватает!

Кофейная карта Москвы постоянно пополняется. Теперь на ней появилась и кофейня Stories, которую мы открыли

Так мы поняли, что хотим попасть на Таганку, Проспект Мира или Киевскую. Первую кофеточку открыли на Таганке.

Ищите там, где ваши люди. Мы хотим варить кофе для сотрудников офисов, поэтому подумали о крупных бизнес-центрах: вспомнили, где офисов много, а кофеен — не очень. Нашли на карте три зоны и разошлись в разные стороны. В конце дня каждая принесла находку.

Исследовали бизнес-центры класса А и В+ возле Таганской, Павелецкой и Шаболовской

Мы потратили день, чтобы обойти эти районы: сфотографировали три объявления об аренде, но ни одно из них не подошло. Этот способ требует много времени, а отдача от него минимальная — подходит тем, кто не спешит. Чтобы ускориться, вовлеките в эту работу друзей.

Ищите глазами друзей. Попросите знакомых: пусть пока гуляют, фотографируют красные объявления в окнах. Так вам станут присылать объявления об аренде из всех концов Москвы. Правда, большая часть этих объявлений будут совсем-совсем неподходящими.

Ищите с помощью высоких технологий. К нам обратилась компания, которая делает прогнозы на основе бигдаты — ребята захотели на нашем примере протестировать свой сервис. Вот как это работает.

Робот собирает информацию о часах работы разных точек общепита и о том, что в них покупают. Так он определяет зоны, где в радиусе 300-метров не покупают кофе.

Затем находит места, где сосредоточен потенциальный спрос: вузы, школы, кинотеатры — места, где люди учатся или отдыхают. Потом объединяет эти данные и показывает зоны необслуженного спроса: где кофе хотят, но купить его негде.

Потом проверяет, есть ли в окрестности свободные торговые помещения. В итоге выдает адреса подходящих точек. Круто?

Так для нас нашли 3 точки аренды возле вузов

Мы не воспользовались этой находкой, потому что хотели варить кофе не для студентов, а для сотрудников офисов. Мы дали роботу новое задание и сузили рамки: свободные площади возле бизнес-центров класса А и В+, чтобы рядом было не больше трех других кофеен. Робот не смог нам помочь: «площадка, соответствующая заданным условиям, в Москве не обнаружена».

Но вы можете воспользоваться подобными сервисами; главное — ставьте задачу на поиск точно и реалистично.

Не надейтесь на агентства. Все средства хороши, надо бить во все колокола. И только риелторы, по нашему опыту, в этом деле не помощники. Начинающий бизнес выбирает помещение со ставкой до 250 000₽ — при таких ценах риелтор ничего не заработает. Агентства присылают несколько вариантов, подходящих по критериям, а затем все подряд. Вы только теряете время.

Если находите точку, которая соответствует требованиям, тут же выезжайте смотреть. Хорошие предложения в Москве живут несколько часов.

4. Оцените помещение

Обычно мы проводили в помещении 10-20 минут: осматривали комнаты и коммуникации, задавали вопросы владельцу. С нами ездила шеф-бариста Ира — она замечала те недочеты помещения, о которых мы бы даже не подумали. Например, неудобное расположение подсобки. Постепенно мы составили чек-лист — список характеристик, которые влияют на наше решение.

Влияет на итоговую цену проекта:

  • возможность торговаться. Обычно у арендодателя можно выбить 10-15% скидки и арендные каникулы. Если он не идет на уступки, то, скорее всего, потом вам с ним тоже будет сложно;
  • качество ремонта. Если помещение почти готово, то ваши риски небольшие, если оно убитое, то придется вложить дополнительно 200-700 000₽;
  • качество коммуникаций. Электричество, розетки, мокрая точка, туалет, вентиляция — это муторно и дорого, поэтому лучше, если всё это уже есть в помещении.
  • коммунальные платежи. На одной точке нам предлагали платить 50 000₽, в том числе за содержание бассейна и сауны — они есть где-то на территории жилого комплекса, пустуют;
  • охрана, уборка. Надо узнать, они как-то организованы, или вам предстоит сделать все самим.

Влияет на привлечение гостей:

  • соседи. Если встанете дверь в дверь с сексшопом, консервативные гости постесняются к вам заходить; если с шаурмячечной, всё испортят запахи;
  • согласование вывесок. Узнайте у владельца помещения, какие вывески были у ваших предшественников — если у этого здания сложное согласование, вы не сможете привлечь трафик;
  • высота потолков, окна, вид из окон. Хорошо, если удастся посмотреть помещение днем, когда видно, как оно смотрится при свете;
  • планировка. Если видите неудобные стены, сразу спросите, какие несущие, а какие — нет.

Влияет на риски:

  • законность. Нужно заранее узнать требования СЭС и другие юридические нюансы, которые относятся к вашему бизнесу. Если помещение не соответствует нормам, арендовать его рискованно;
  • собственность. Если помещение в субаренде, могут возникнуть сложности с посредничеством — любая неурядица между арендодателями будет влиять на ваш бизнес.

Пройдите по этому чек-листу и всё запишите. Если что-то из списка не в порядке, вам придется это учитывать, когда будете просчитывать бизнес-кейс.

Например, чем больше коммуналка, тем больше вам придется зарабатывать, чтобы ее отбить. Если нет вывески, мало кто из прохожих к вам зайдет.

А если у вас проблемы с нормами СЭС или отношениями собственников, то вероятно, вы вовсе лишитесь бизнеса.

5. Посчитайте и подумайте

Если помещение понравилось, не хватайтесь за него сразу — вам нужно еще многое узнать и посчитать. Иногда договоры подписывают тут же, на подоконнике, но чаще на это уходит время. Вы можете отправить владельцу помещения «письмо о намерениях», чтобы он знал, что вы заинтересованы. А сами отправляйтесь изучать район и считать трафик.

Но об этом в следующей статье.

Если коротко

Составьте список требований к помещению.

Чтобы не терять время, сузьте круг поиска, привлеките друзей и технологичные сервисы.

На месте проверьте помещение по чек-листу.

Читайте следующую статью о том, как оценить, насколько удачная ваша точка.

Автор Саша Волкова,
владелица владелица кофейни «Заварили»

Иллюстратор Ivan Might

Источник: https://zhiza.evotor.ru/kak-iskat-pomeshhenie-dlya-kafe/

Правила выбора помещения под кафе или ресторан в Москве

Как выбрать помещение под кафе: требования к помещению и советы

01.10.2017

Большинство рестораторов редко делится ценными секретами своей профессии. Однако все бизнесмены подобного рода в один голос заверяют – посещаемость заведения и большой объем прибыли целиком зависит от правильно выбранного места и расположения. В этой статье даны советы о том, как найти помещение под кафе или ресторан, миновав возможные подводные камни.

Кроме формирования концепции заведения, его владельцу следует озаботиться соблюдением ГОСТов, которые определяют состав и размер помещения. Эксперты в этой сфере отмечают четыре основные проблемы, непременно возникающие при открытии ресторана:

  • слишком долгий процесс оформления лицензий, разрешений и других документов, необходимых для открытия заведения;
  • малое количество подходящих помещений, имеющих достаточные площади и отвечающих техническим требованиям, что особенно актуально для центра Москвы;
  • дефицит квалифицированных сотрудников;
  • плохо проработанная законодательная база, не позволяющая франчайзинговому бизнесу активно развиваться на территории РФ.

Площадь помещения и его составляющие

Как уже было сказано выше, состав и размер площадей должны отвечать правилам Государственного стандарта Р50762-95 «Общественное питание. Классификация предприятий».

Этот стандарт определяет минимальный состав помещения под заведение общепита.

В таком заведении обязательно должны быть следующие составляющие: вестибюль и гардероб, два зала (обычный и для проведения банкетов), две туалетные комнаты (для мужчин и женщин), места для курения.

В законодательстве не существует ограничений, касающихся общего метража помещения. Однако размер кухни не может быть меньше половины площади зала. Иными словами, если площадь зала составляет 200 квадратных метров, то вся кухня должна равняться 100 квадратным метрам.

К слову, многие профессиональные рестораторы считают, что площадь достойного заведения находится в пределах 300–500 квадратных метров.

Если же речь идет о кафе на фуд-корте, то его площадь должна равняться 80-120 квадратным метрам. Увы, малое количество подходящих помещений и высокая арендная плата нередко вынуждают рестораторов отводить под кухню лишь 1/4 от общего метража.

Еще один нюанс при выборе подходящего помещения – расчет окупаемости. Иногда, с учетом всех факторов, становится понятно, что выгоднее купить помещение под кафе или ресторан, чем расходовать средства на ежемесячную оплату.

Расчет количества посадочных мест

Число столов, расположенных в зале, напрямую влияет на получаемую прибыль – чем их больше, тем лучше. Однако бизнесменам не следует ударяться в крайности и заставлять столами все свободное пространство, поскольку в этом случае ресторан превратится в пресловутую столовую и отпугнет платежеспособных посетителей.

Кроме того, упомянутый выше Государственный стандарт устанавливает следующее правило: на одного посетителя должно приходиться как минимум 1,8 квадратного метра. Проще говоря, в банкетном зале площадью 200 квадратных метров нужно иметь не более 111 посадочных мест. Если же в заведении имеется танцол и сцена, то на одного посетителя должно быть выделено хотя бы 2 квадратных метра.

Во время поиска подходящего помещения стоит поинтересоваться и потенциальной проходимостью будущего кафе – это поможет правильно определить количество посадочных мест. В небольших заведениях стол занимают 2-3 раза в день, в более крупных – 1-2 раза.

На что стоит обратить внимание при выборе

Если бизнесмена интересует аренда помещений под ресторан, ему стоит учитывать следующие аспекты.

Коммуникации

Важнейшую роль в работе заведения играют коммуникации – электро- и водоснабжение, вентиляция и канализация. Следует учитывать эти моменты, поскольку в центральных районах столицы до сих пор имеются дома, не подключенные к горячему водоснабжению. Бывают и дома, в которые вода и электричество подаются с постоянными перебоями.

Общее состояние помещения

Данный аспект требует повышенного внимания, особенно если местоположение будущего ресторана – старая часть Москвы. Как правило, тамошние дома давно нуждаются в капитальном ремонте или даже в реконструкции.

Аренда помещений под столовую в таких зданиях непременно повлечет за собой дополнительные траты на строительные и ремонтные работы.

Владельцу заведения придется потратить примерно 40% инвестиционных средств для того, чтобы место соответствовало современным техническим требованиям.

Статус и прошлое помещения

На рынке нередко появляются недавно закрывшиеся объекты общепита с пониженной стоимостью. Не стоит моментально откликаться на подобные предложения, потому что причины закрытия таких точек могут быть весьма нелицеприятными.

Размещение в жилом доме

Открытие заведения в жилом доме непременно потребует серьезных затрат на качественную звукоизоляцию и вентиляционную систему. Однако даже при выполнении этих условий жильцы могут быть недовольны подобным соседством. Кроме того, часы работы ресторана будут строго ограничены.

Условия аренды

Три главных фактора – стоимость, состав и сроки арендной платы. По идее, стоимость аренды должна быть на уровне 5% от будущей прибыли. Чаще всего в стоимость входит сама плата, налоговые отчисления, а также эксплуатационные и коммунальные расходы.

Следует также учитывать сроки аренды помещения, которые могут быть слишком краткосрочными для владельца заведения. Обычно кафе начинает приносить доход через три года после открытия, поэтому единственным правильным решением является долгосрочное сотрудничество с арендодателем.

Как правильно выбрать место для заведения

Существует семь правил, соблюдение которых поможет грамотно подобрать месторасположение будущего ресторана.

  1. Лучшие места для заведений общепита располагаются не только в городском центре, но и в бурно развивающихся спальных районах, где проживают сотни тысяч людей. Рестораны и кафе в таких районах могут похвастаться весьма высокой проходимостью, при этом арендная ставка за использование помещений куда ниже, чем в центре.
  2. Большую выгоду принесет открытие ресторана рядом с ТРЦ, парком отдыха, бизнес-центром или банком.
  3. Заведение должно находиться в шаговой доступности от какой-либо станции метрополитена. Чем короче расстояние, которое должен преодолеть посетитель от станции до ресторана, тем лучше.
  4. Если заведение открыто в жилом доме, оно должно располагаться на первом этаже, иначе его ждет скоропостижное разорение.
  5. Заведение должно находиться в первой линии зданий, рядом с дорогой, откуда его будет видно в любое время года.
  6. Вблизи заведения должно быть регулярное автомобильное и пешеходное движение. Местоположение кафе нужно выбирать так, чтобы будущие посетители не застревали в автомобильных пробках в паре сотен метров от дверей заведения. Важно и отсутствие необходимости преодоления встречной части потока – ресторан должен располагаться на пешеходной стороне. Кроме того, необходимо правильно соотнести концепцию заведения с составом пешеходного потока: студенты близлежащих учебных заведений вряд ли станут посещать VIP-ресторан.
  7. Следует обеспечить удобство при подъезде к заведению и наличие охраняемой парковки. Данное правило особенно актуально для заведений в центре города.

После осуществления окончательного выбора будущий владелец заведения должен составить договор аренды. Минимальный срок такого договора – один год, однако более дальновидным решением является аренда помещения под кафе на 4-5 лет.

Источник: https://cr.ru/articles/24

Бизнес
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: