Арендатор не платит арендную плату: что делать? Можно ли забрать его имущество?

Содержание
  1. Арендатор не платит: что делать?
  2. Арендатор не платит арендные платежи ?
  3. Что такое договора аренды?
  4. Как заставить арендатора платить по долгам?
  5. 1) Составление и направление претензии
  6. 2) Расторжение договора аренды в одностороннем порядке
  7. Судебное взыскание арендных платежей
  8. 1) Составление искового заявления и подача иска в суд
  9. Что делать с оставленным в арендованном помещении имуществом?
  10. Удержание имущества
  11. Продажа имущества
  12. Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду — Право на vc.ru
  13. Арендатор не платит за аренду, обещает вскоре погасить долг, но пользуется помещением
  14. Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество
  15. Арендатор-должник покинул помещение, оставив всё свое имущество
  16. Советы собственникам
  17. Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр
  18. Что делать, если арендатор не платит аренду
  19. Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
  20. Как застраховать интересы арендодателя
  21. Как выселить арендатора
  22. Что делать если арендатор не платит? (за офис, производственное помещение)
  23. Как подготовить и направить претензию арендатору?
  24. Как вручить арендатору претензию?
  25. Как расторгнуть с арендатором договор аренды и «выселить» его?
  26. Если есть имущество арендатора и так же долг по аренде?

Арендатор не платит: что делать?

Арендатор не платит арендную плату: что делать? Можно ли забрать его имущество?

Арендатор не платит арендные платежи!?  что с этим делать и как быть? + пошаговая инструкция как заставить арендатора платить

Что делать если арендатор не платит за аренду? Как заставить недобросовестного арендатора заплатить? Можно ли взыскать арендные платежи через суд? Где в Новосибирске получить профессиональные юридические услуги по взысканию с должников!

Доброго времени суток, уважаемые посетители электронного правового ресурса «yurist-novosibirsk.ru«! С Вами Антон Лачков — эксперт в области юриспруденции.

Сегодня я хочу рассказать Вам о том, как грамотно, заставить арендатора платить по долгам. Статья окажется полезной для тех, у кого имеется дополнительная недвижимость и возникли проблемы с её оплатой.

В конце статьи Вас ждет приятный бонус! Вы узнаете где в Новосибирске получить профессиональные юридические услуги по взысканию арендных платежей через суд.  

Арендатор не платит арендные платежи ?

На сегодняшний день достаточно трудно найти арендодателя, который бы не сталкивался с такой ситуацией, при которой арендатор не платит арендную плату. Более того в некоторых случаях арендатор не освобождает помещение и игнорирует арендодателя.

Причины такого поведения арендатора могут быть различны. Хороший вариант, при котором арендатор пытается договориться с арендодателем об отсрочке платежа. Но не редки случаи, когда арендаторы просто на просто «смываются» оставив за собой горы мусора и массу неприятных ощущений.

О том, что же делать если арендатор не платит аренду? Что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение? как быть и куда следует обращаться? об этом и расскажет наша статья…

Так, у Вас стандартная ситуация —  Определенный арендатор, неопределенная задолженность по арендной плате и вопрос поставленный известным классиком: ЧТО ДЕЛАТЬ?

В ситуации, когда удалось найти точки соприкосновения и договориться об отсрочке или рассрочке арендных платежей все не так уж и плохо. Но бывает, что арендатор совсем не исполняет условия по договору и не идет на компромисс. 

В таких случаях порядок действий арендодателя должен выглядеть следующим образом:

1)Составление и отправка письменной досудебной претензии арендатору;

2) По истечении установленного срока одностороннее расторжение договора аренды;

3) Принятие решения о судьбе имущества, оставленного в арендованном помещении;

4) взыскание задолженности по арендной плате через суд, а также штрафа за отказ выполнить условия договора добровольно.

Теперь рассмотрим каждое из данных действий по порядку, но сначала узнаем, что говорит закон о договоре аренды.

Что такое договора аренды?

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. А арендатор обязуется в определенный сторонами в договоре срок вносить арендные платежи. 

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки арендной платы определяются договором аренды. Если, договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Таким образом, законодатель четко регулирует правоотношения вытекающие из договора аренды. Между тем, такой договор должен быть составлен в соответствии с нормами действующего законодательства.

Если Вы не хотите проблем связанных с нарушением договора аренды, то заказывайте его составление у профессионального юриста.

Подробнее о составлении договора Вы можете прочитать перейдя по ссылке в соответствующий раздел нашего сайта. 

Как заставить арендатора платить по долгам?

И так, с понятием договора аренды и об условиях, которые он должен содержать мы разобрались. Теперь непосредственно перейдем к решению вопроса о взыскании денежных средств с арендатора. 

Первым, что необходимо сделать — это составить и направить арендатору грамотную претензию.

1) Составление и направление претензии

Данный пункт не является обязательным.

Прежде чем что-то предпринимать необходимо сначала внимательно изучить условия договора — предусмотрен ли договором претензионный порядок решения конфликта.

Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу с юристом. Кроме того, у юриста вы сможете заказать составление грамотной претензии к арендатору. От правильности её составления может зависеть многое. Например, если претензия будет составлена юридически грамотно, то вопрос с большой долей вероятности будет разрешен досудебно.

Даже если договором не предусмотрен претензионный порядок, мы рекомендуем его соблюдать.

Плюсы соблюдения претензионного порядка:

1) арендатор узнает о Вашем намерении расторгнуть договор аренды и обратиться в суд для принудительного взыскания долгов;

2) убедившись в серьезности Ваших намерений арендатор скорее всего погасит образовавшуюся задолженность. 

Претензию можно передать лично в руки арендатору, в этом случае не забудьте, что бы он поставил на копии, претензии которая останется у Вас свою подпись и дату принятия. А можно направить претензию почтой заказным письмом с описью и уведомлением о вручении. В таком случае претензия направляется по адресам, которые указаны в договоре аренды.

При верном соблюдении всех вышеизложенных процедур претензионный порядок будет считаться соблюденным.

2) Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Условия о расторжении договора аренды в одностороннем порядке обычно устанавливаются в договоре. Законодатель также устанавливает возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

Так, в силу ст. 619 ГК РФ,  если арендатором не вносится арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

О расторжении договора аренды должна быть надлежащим образом уведомлена вторая сторона договора. Для этого в тексте претензии в самом конце (там, где выдвигаются требования) необходимо указать, что в том случае если требования настоящей претензии не будут удовлетворены, арендатор оставит за собой право на расторжение договора аренды. 

В случае, когда в договоре отсутствует пункт о расторжении в одностороннем порядке, арендодатель оказывается в непростом положении. Всякого рода попытки действий в отношении арендуемого помещения со стороны арендодателя будут являться неправомерными, поскольку закон охраняет права арендатора даже в ущерб прав собственника помещения.

Статьей 450 ГК РФ предусматриваются основания расторжения договора по инициативе одной из сторон. Одним из оснований является значительное нарушение условий договора. В данном случае расторгать договор придется в судебном порядке. Ну или ждать время окончания договора. Ждать, когда договор прекратит свое действие возможно в случае, если договор краткосрочный.

В большинстве случаев необходимо будет обратиться в суд. Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, подробнее о его составлении читайте из специального материала. 

Если Вам необходимо задать вопрос юристу, то вы можете позвонить по указанным телефонам или воспользоваться формой обратной связи для получения онлайн консультации юриста.

Судебное взыскание арендных платежей

Взыскать арендную плату через суд — непростая задача. Лучше всего обратиться к профессиональному юристу или адвокату, который поможет Вам взыскать долги с арендатора. 

Мы приведем пошаговую инструкцию по судебному взысканию арендных платежей.

1) Составление искового заявления и подача иска в суд

Инициирование судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Исковое заявление должно быть составлено юридически грамотным языком и соответствовать требованиям законодательства.

Если исковое заявление будет составлено не правильно, то вы рискуете проиграть судебный спор и с Вас могут быть взысканы деньги уплаченные за оказание юридической помощи лицом, к которому вы предъявляли свои требования.

Согласно ст. 131 ГПК РФ, в иске должна содержаться следующая информация:

  • Наименование судебной инстанции в которую подаётся заявление;
  • ФИО, адрес, телефон и иные контактные данные лица, обращающегося в суд (истца);
  • ФИО, адрес и контактные данные лица, к которому предъявляются требования (ответчика);
  • В чем заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов заявителя;
  • Обстоятельства, на которых основываются требования истца и их четкое обоснование;
  • Цена иска и расчет взыскиваемых денежных сумм;
  • Сведения о соблюдении досудебного (претензионного) порядка разрешения спора;
  • Перечень прилагаемых к иску документов по числу лиц участвующих в деле;
  • Дата, подпись и её расшифровка (истца или его представителя).

К иску о взыскании арендных платежей, должен быть приложен ряд документов (ст. 132 ГПК РФ).

  • копии искового заявления по числу лиц, участвующих в деле;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • доверенность на представителя если иск подается представителем;
  • документы, способные подтвердить обоснованность требований;
  • доказательства соблюдения досудебного порядка;
  • расчет требуемых ко взысканию денежных сумм.

2)

Что делать с оставленным в арендованном помещении имуществом?

Довольно редки ситуации, когда в арендованных помещениях остается имущество. Итак, разберемся что с ним делать? До момента прекращения (расторжения) договора имущество трогать нельзя. Всякие действия будут нарушать права арендатора, а его интересы как мы уже указывали охраняются.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

с момента прекращения (расторжения) договора аренды право владение и пользования имуществом находящемся в помещении возвращается арендодателю.  В том случае если на момент прекращения договора аренды в помещении осталось имущества, то есть следующие варианты:

  1. удержание имущества;
  2. продажа вещей;
  3. передача на хранение третьим лицам;
  4. вещи расцениваются как брошенные.

Перед определением варианта действий во всех случаях имущество подлежит оценке. В этих целях должна быть создана инвентаризационная комиссия, которая произведет расчет имущества и его стоимости.

Удержание имущества

Данное право закреплено в ст. 359 ГК РФ которая предоставляет арендодателю право удерживать имущество должника в случае неисполнения последним требований в установленный срок.

При этом удерживать имущество можно до того времени пока обязательство не исполнится. Важно помнить, что грубым нарушением будет удержание имущества арендатора во время действия договора, до того, как договор прекратит свою юридическую силу.

Удержанию подлежит лишь имущество которое оказалось у арендодателя на законных основаниях!

Продажа имущества

Иногда есть возможность реализовать оставленное арендатором имущество и тем самым если не покрыть убытки, то хотя бы покрыть какую-то их часть. В соответствии со статьей 360 ГК РФ кредитор который удерживает вещь имеет право удовлетворить свои требования путем продажи этой вещи в объеме и порядке, необходимых для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. 

Нужна помощь опытного юриста?
Нужно составить исковое заявление в суд?
Хотите составить претензию?

Источник: https://yurist-novosibirsk.ru/arendator-ne-plati-chto-delat

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду — Право на vc.ru

Арендатор не платит арендную плату: что делать? Можно ли забрать его имущество?

Екатерина Ряднова

Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

Арендатор не платит за аренду, обещает вскоре погасить долг, но пользуется помещением

В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств).

Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан.

В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

  1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока).

    Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.

  2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор.

    Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.

  3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска.

    По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.

Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество

Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

Арендатор-должник покинул помещение, оставив всё свое имущество

При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника.

Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество.

Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей.

Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.

Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей.

Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке.

В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

Советы собственникам

Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж.

Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки.

Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

Источник: https://vc.ru/legal/37502-chto-delat-sobstvenniku-esli-arendator-ne-platit-za-arendu

Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр

Арендатор не платит арендную плату: что делать? Можно ли забрать его имущество?

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

–  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/

Что делать если арендатор не платит? (за офис, производственное помещение)

Арендатор не платит арендную плату: что делать? Можно ли забрать его имущество?

Здесь следует в первую очередь действовать согласно договору аренды, если вы арендодатель, то должны знать ваш договор практически на изучить или по крайней мере его основные условия, так как действовать вам придется только в рамках договора.

Прежде чем взыскать долг по договору аренды, предполагается претензионный порядок урегулирования спора между арендатором и арендодателем.

Несомненно, обращаться в суд скорее всего придется, но вот претензионный (досудебный) порядок необходимо соблюдать и в договоре должен быть предусмотрен срок в течении которого арендодатель может направить претензию арендатору с требованием о погашении образовавшегося долга по аренде.

Если претензионный порядок не будет соблюден, то судебный процесс просто не состоится, ведь претензионный порядок предполагает досудебное разрешение спора, ведь суды и без этого загружены, а если еще каждый не разобравшись начнет подавать друг на друга в суд, то нагрузка станет просто невероятной. К тому же как показывает практика, любой спор можно решить до суда, просто составив соглашение и придя к компромиссному решению.

Как направить претензию арендатору мы рассмотрим немного позже.

Но если процесс с подачей претензии уже пройден и вы не пришли с арендатором ни к какому компромиссному решению, то здесь следует подготовить исковое заявление в суд и уже в судебном порядке взыскать сумму долга по аренде и параллельно расторгнуть договор аренды с арендатором. Подавать в суд придется, тем более если кроме долга по аренде у вас больше ничего нет, никакое имущество арендатора вы не удерживаете, или его просто нет.

Подготовьте и подайте в суд исковое заявление и обязательно приложите к нему ваш экземпляр претензии, расчеты неустойки в связи с долгом, а так же рассчитайте проценты за пользование чужими денежными средствами. Так же к исковому заявлению вам следует приложить договор аренды, счета на оплату аренды которые вы выставляли арендатору, ваша переписка с арендатором.  

Если сумма долга по аренде менее 100000 рублей для ИП или менее 300000 для юридического лица, то такие дела обычно рассматриваются за 2,5 – 3 месяца в порядке упрощенного производства, как только вы получили исполнительный лист, вы можете передать его для взыскания в службу судебных приставов и если все будет хорошо и у должника будет имущество или деньги на счетах, то все пройдет гладко и деньги вы получите.

Теперь перейдем к формальностям без которых решить проблему будет сложнее и при соблюдении которых ваши шансы на успех значительно возрастают.

Как подготовить и направить претензию арендатору?

Давайте начнет с понятия претензии.

Претензия это один из способов добровольного урегулирования спора (досудебного), которое направляется заинтересованным лицом в адрес контрагента, с целью мирного урегулирования спора между сторонами и может рассматриваться как один из способов защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Претензия излагается в письменной форме и носит форму официального документа имеющего юридическую силу, который содержит в себе четко сформулированные требования по причине которых между сторонами возникли или могут возникнуть разногласия и споры, помимо требования в претензии указываются обстоятельства на который сторона, чьи права нарушены основывает свои требования, а так же доказательства подтверждающие данные требования. Так же если требования носят материальный характер, прикладываются расчеты сумм к примеру долга.

Обязательные аспекты претензии:

  • Претензия должна быть четко в письменной форме и обязательно в 2-х экземплярах;
  • Четко сформулированное требование, которое дает понимание, какого результата вы хотите добиться от противоположной стороны;
  • Укажите все обстоятельства на которых вы основываете ваши требования;
  • Приложите доказательства на которых вы основываете ваши требования;
  • Желательно указать на статьи закона и нормативно правовые акты, которые вторая сторона нарушает;
  • Рассчитайте материальную составляющую ваших требований и приложите их к претензии;
  • Укажите какие документы приложены к претензии и приложите эти документы.

В претензии важность краткость, четкость ваших требований, что бы сторона получившая претензию понимала, что вы от нее хотите. Оптимальный объем претензии 1 страница формата А4. Дайте срок на выполнение требований, 10 или 20 дней с момента получения претензии.

Как вручить арендатору претензию?

Есть 2 способа вручения претензии арендатору:

  1. Передать ее лично в руки под роспись;
  2. Направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Первый вариант наиболее приемлем, так как быстрый и вы точно будете знать, что арендатор получил вашу претензию.

В такой ситуации вам нужно прийти к арендатору и вручить претензию его представителю, как мы с вами говорили выше претензия должна быть составлена в 2-х экземплярах, оба экземпляра вы передаете представителю, на вашем экземпляре представитель ставит печать или подпись, а так же дату принятия претензии и отдает экземпляр с отметками вам и теперь у вас есть четкое доказательство, что вы направили претензию арендатору и досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Если у вас нет возможности передать претензию лично в руки арендодателю, то ее придется направлять заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Опись нужна для того, что бы у вас было доказательство того, что вы направили действительно претензию, а не что то другое, а уведомление о вручении вы получите на почте немного позже, оно является доказательством того, что адресат получил вашу претензию.

Почтой претензию нужно направить на все известные юридические адреса арендатора, включая адрес где арендатор у вас арендовал помещение.

Вот такими способами вы можете вручить претензию.

Если ответа на претензию не поступило в отведенный вами или установленный в договоре срок, то обращаемся в суд с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договора аренды.

Как расторгнуть с арендатором договор аренды и «выселить» его?

Конечно арендатор не будет в добровольном порядке освобождать помещение и это факт, крайне редко арендаторы добровольно съезжают, поэтому у вас есть выбор, вы можете начать давить на арендатора всеми возможными способами, или направить ему претензию и подать в суд.

Некоторые арендодатели начинают действовать достаточно жестко, к примеру ограничивают доступ арендатора к коммуникациям, электроэнергии, воде и прочим удобствам.

Если арендатор не робкого десятка, то такие действия могут породить ряд проблем в том числе с законом, так как жесткие действия арендодателя могут причинить ущерб имуществу арендатора, а так же такие действия могут быть квалифицированы по статье 330 УК РФ как самоуправство, поэтому прежде чем прибегнуть к жестким мерам всегда нужно все взвесить и обдумать, лучше выбрать законный и цивилизованный путь решения проблемы.

Но цивилизованный путь когда вы направляете претензию, а потом выдвигаетесь в суд, занимает не мало времени, так как с момента подачи в су и получения решения проходит не редко месяцы, а в отдельных случаях доходит и до года. Но рано или поздно вы получите решение суда и уже сможете обратиться в службу судебных приставов, а они уже в свою очередь займутся взыскание долга и тем самым к привлечению должника к ответственности.

Если есть имущество арендатора и так же долг по аренде?

Конечно ситуация когда арендатор оставляет какое либо имущество, тем более дорогостоящее, большая редкость, но если такое случилось, то нужно четко понимать, что пока договор аренды не расторгнут, вы ничего с имуществом должника поделать не сможете и тем более если у вас нет решения суда.

Если у вас есть решение суда и договор аренды расторгнут, то вы можете легко ограничить доступ арендатора в арендуемое им ранее помещение, тем более если там есть имущество арендатора. Далее вы можете поступить одним из следующих способов:

  • Вы можете реализовать имущество должника;
  • Вы можете удержать имущество должника;
  • Передать его на хранение третьим лицам;
  • Расценить вещи как брошенные.

Вы можете удерживать имущество арендатора, на основании статьи 359 ГК РФ, ведь данная статья дает вам такое право, в случае если арендатор не исполняет в срок обязательства по своевременной оплате арендной платы и удерживать вещи арендатора вы можете до тех пор, пока долг не будет погашен. Но здесь нужно понимать, что если истечет срок договора аренды у вас могут возникнуть проблемы с удержанием, так как законных оснований у вас не будет, потому как договор аренды прекратит свое действие, а все вещи арендатора находились у вас именно на основании данного договора.

Продать имущество арендатора вы так же можете на основании статьи 360 ГК РФ, но скажу сразу, что это не всегда просто, так как это может быть дорогое оборудование или оборудование которое просто очень сложно реализовать.

К тому же это дело не пяти минут, ведь обращение взыскания на имущество должника в большинстве случаев возможно только по решению суда, так как без решения суда обращение взыскания возможно только на основании соглашения сторон, которого скорее всего не будет.

Так что здесь все равно нужно будет обращаться в суд, так как если нет соглашения о том, что арендодатель может без суда реализовать имущество арендатора и погасить долг по аренде, то без суда не обойтись, а это время, к тому же арендатор будет затягивать судебный процесс.

Как видите все сводится к тому, что проблему с арендатором можно решить в большинстве случаев только через суд, но есть приличные арендаторы, которые получив претензию стараются урегулировать спор на берегу.

Если у вас остались вопросы, то задайте их нашему юристу на сайте и получите консультацию, в которой наш юрист ответит на все вопросы и поможет решить вашу проблему. 

Источник: https://yurist174.ru/grazhdanskoe-pravo/dolgi/chto-delat-esli-arendator-ne-platit-za-ofis-proizvodstvennoe-pomeshchenie

Бизнес
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: