Аренда и продажа муниципального имущества

Оценка муниципального имущества

Аренда и продажа муниципального имущества

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Действующее в России законодательство допускает передачу муниципальной собственности в аренду частным и юридическим лицам. Обязательным условием для этого выступает проведение конкурса, одним из этапов которого является независимая оценка имущества для аренды. Она осуществляется профессиональными экспертами и относится к специализированным оценочным услугам.

Нормативно-правовая база

Необходимость проведения конкурсной процедуры при оформлении аренды муниципального имущества установлена положениями №135-ФЗ, принятого 26 июля 2006 года. Целью этого Федерального закона выступает создание конкурентных условий для всех потенциальных арендаторов собственности, принадлежащей государству и муниципалитетам.

Проведение оценки муниципального имущества для аренды регламентируется другим Федеральным законом под таким же номером – №135-ФЗ. Он был принят 29 июля 1998 года, многократно корректировался, поэтому сегодня действует вариант документа, утвержденный 28 ноября 2018 года.

Дополняет положения Федеральных законов Постановление №582, разработанное и введенное в действие 16 июля 2009 года российским Правительством. Документ определяет основные принципы расчета величины арендной платы для муниципальной и государственной земли.

В ходе независимой оценки муниципального имущества, передаваемого в аренду, необходимо учитывать требования еще двух Федеральных законодательных актов. Первый – Земельный кодекс РФ, введенный в действие №136-ФЗ от 25 октября 2001 года, а второй – №178-ФЗ, принятый 21 декабря 2001 года и определяющий правила приватизации государственной и муниципальной собственности.

Особенности оценки муниципального имущества для аренды

особенность оценки муниципальной собственности в целях аренды – это обязательный характер ее проведения. Действующее законодательство четко определяет ситуации, когда стоимостная экспертиза не проводится. Их число ограничено и включает:

  • краткосрочную аренду сроком до месяца при общей продолжительности арендных отношений, не превышающей полгода;
  • реализацию законных преференций на муниципальном или федеральном уровне;
  • продление ранее заключенного арендного соглашения;
  • предоставление прав аренды в соответствии с международными соглашениями, судебными решениями или другими юридическими актами, имеющими больший приоритет.

Во всех остальных случаях при передаче в аренду муниципальной или государственной собственности должен проводиться конкурс. Как следствие – в качестве обязательного его этапа организуется независимая оценка муниципального имущества.

Перечень необходимых документов

Основным источником информации для работы эксперта-оценщика выступает комплект документов, который предоставляется муниципалитетом, проводящим конкурс, или потенциальным арендатором. В его состав входят:

  • технический паспорт БТИ или технический план;
  • кадастровый паспорт (если речь идет об аренде земельного участка);
  • документы о наличии обременений (ипотека, договор аренды или залога);
  • иная документация о характеристиках объекта – проектная, сметная, техническая или эксплуатационная;
  • документы с данными о заказчике оценочной услуги.

Перечень документов определяется в зависимости от целей аренды, функционального назначения и характеристик муниципального имущества. Результат проведения оценки оформляется в виде экспертного заключения, которое включается в конкурсную документацию.

Этапы проведения оценки муниципального имущества для передачи в аренду

Стандартная схема проведения оценки муниципального имущества для последующей передачи в аренду выглядит следующим образом:

  • оформление заявки на осуществление стоимостной экспертизы;
  • обсуждения условий предоставления оценочной услуги – сроков проведения оценки, даты выдачи экспертного отчета, стоимости работ, перечня необходимых документов, графика оплаты и т.д.;
  • оформление и подписание договора на оценку муниципального имущества для аренды;
  • оплата аванса (если он предусматривается условиями договора);
  • выезд эксперта на объект с целью визуального осмотра и (при необходимости) проведения замеров и обследования;
  • сбор необходимой документации;
  • анализ полученных данных и проведение расчетов;
  • оформление результатов оценки в экспертное заключение;
  • передача итогового документа заказчику услуг.

Требования экспертного отчета

Положения №135-ФЗ от 29.07.1998 года и стандарты профессиональной оценочной деятельности предъявляют обширный перечень требований экспертного заключения. Отчет о проведенной оценке муниципального имущества для аренды должен в обязательном порядке включать следующую информацию:

  • техническое задание на предоставление услуги (состав оцениваемого объекта, основные характеристики, задачи оценки, наличие обременений и т.д.);
  • данные о заказчике оценочной услуги, проводящей оценку специализированной организации и привлеченных к работе экспертах-оценщиках;
  • описание процедуры и использованных методов оценки;
  • анализ конкретного рыночного сегмента, к которому относится объект оценки;
  • анализ наиболее важных факторов, определяющих стоимость аренды;
  • расчет рыночной стоимости арендуемого объекта и размера арендной платы;
  • ссылки на использованные источники данных и нормативные документы;
  • другие сведения, дополняющие или поясняющие информацию, которая содержится в отчете.

Проведение оценки муниципального имущества для последующей аренды – сложная с организационной и профессиональной точки зрения услуга. Для ее качественного предоставления требуется выполнение нескольких обязательных условий: квалификация и опыт эксперта, грамотная организация работы, наличие соответствующего программного и информационного обеспечения.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/ocenka_municipalnogo_imushchestva_dlya_arendy/

Порядок проведения электронных торгов по продаже и аренде государственного и муниципального имущества

Аренда и продажа муниципального имущества

Выбираем в меню «Процедуры» – «Новая»

В открывшемся окне вносим необходимую информацию

Далее надо указать дату публикации процедуры. Эта дата должна совпадать с датой публикации на сайте torgi.gov.ru Также необходимо обратить внимание на региональные праздники.

Указываем время прима заявок, дату рассмотрения заявок, указываем дату проведение торгов и время начала процедуры. Указываем также будет заключен договор или нет с единственным участником.

Также есть возможность указать лоты, т.к. возможно и многолотовая продажа, но от этого стараются сейчас отходить (приходят к тому, что на каждый лот должна быть своя процедура). В лотах также указывается начальная цена имущества.

Также можно приложить файл с документацией, но файл не должен превышать 20 мб.

Далее нажимаем кнопку «Подписать и опубликовать» и подтверждаем наше действие в новом открывшемся окне.

Как заключается договор и как подводятся итоги

Рассмотрим на примере уже проведенных процедур.

Необходимо провести подведение итогов, чтобы операция перешла на следующий этап.

Для этого в личном кабинете выбираем процедуру подведения итогов.

Здесь ставим галочку напротив пункта – «Допустить претендента к участию в процедуре» в блоке «Общее решение комиссии по допуску претендента». Далее скачиваете и публикуете протокол, прикрепляете его и далее нажимаете «Подписать и направить». После этого процедура переходит на подписание договора. Здесь есть два варианта: Подписание договора в электронной форме и в письменной форме.

Вариант в письменной форме означает, что процедура уходит в архив. Если выбран вариант вариант в электронной форме, то нажимаете кнопку «Подтвердить» и лот переходит в статус заключения договора.

В личном кабинете мы видим теперь статус «Заключение договора»

Далее как продавцу вам необходимо загрузить новый документ договора.

Также с площадки данную процедуру необходимо снять, подписать договор и перевести остаток денежных средств и после подписания договора он вступает в юридическую силу.

После согласования необходимо нажать кнопку «Подписать». Плюс площадка подсказывает крайний срок подписания договора.

После всех процедур договоры попадают в раздел заключенных договоров.

Все протоколы, которые вы публикуете на площадке или скачиваете – это шаблоны. Все они могут быть вами доработаны.

Источник: https://podpis.msk.ru/articles/elektronnye-torgi/276/

Аренда муниципального имущества в 2020 году: что нужно знать

Аренда и продажа муниципального имущества

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Что входит в муниципальное имущество

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности.

В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти.

Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

  1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
  2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Специфика аренды

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

  • муниципального унитарного предприятия;
  • автономного госучреждения;
  • муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона.

Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки.

То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным.

Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов.

Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

  1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
  2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
  3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
  4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия. 

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2020 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица.

К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре.

Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-municipalnogo-imushhestva

Бизнес
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: